810 m egy telekért? kellemes, csoda, h még lehet kapni.

"A projekt, egy 66 lakásos társasház megvalósítására vonatkozó építési engedéllyel együtt eladó."
Én nem vagyok egy nagy ingatlanos de egy gyors fejszámolással, átlag 45nm-el számolva 2970 nm-nyi lakás építhető rajta, ami mondjuk 300e/nm-el számolva 891m-ér adható el. Lehet a paraméterek jobbak de akkor is...

Gondolom az engedélyezett terv is dob az áron valamennyit.

@sandorn: ha a telek méretét veszem a 70%-os beépthetőséggel és felszorzom az emeletek számával (legalább is én így értelmeztem a szintterületi mutatót, hogy 4 szint + tetőtér), akkor 3046nm jön ki, ami még távolról sem a tényleges lakótér, hiszen a közös helységek lejönnek belőle. De ha még 400E-rel számolok, akkor is csak 1.2 milliárd a max bevétel, 300 millából meg bajosan húznak fel egy akkora épületet. Szóval itt valamit nagyon elszámoltak.

Valszeg egy üres telek többet ér, mint egy kötött alapterületű műemlék ház, ami ugyan szép lehetne, de egköti az ingatlanfejlesztő kezét, plusz rengetegbe kerülk felújítani.

Mondjuk érdemes elgondolkodni, hogy menyiért kellene eladni a lakások négyzetméterét, hogy visszajöjjön a telekár.

Beépíthetőség 100%, de a közösségi telek miatt számoljunk 70%-tel. 5 emelet, összesen 3675nm. Az építési költség, mivel luxus anyagokat használunk, legyen mondjuk nm-enként 220 ezer forint, azaz a ház felépítése 798 millió forint.
Összesen tehát 798+810=1608millió. Ezt elosztjuk 3675-tel, kijön, hogy nm-enként 430 ezer forintos ÖNKÖLTSÉGI ÁR. Tehát a lakás ára átlagosan biztosan 650-700 ezer forint felett lenne (finanszírozási költség, haszonkulcs, stb...)

Tudod ki menne ennyiért a 7. kerültetbe lakni...

@loláb:

70%-os beépíthetőséggel még komolyabb ár jön ki. Ehh, végig kéne olvasnom a posztot...

Egyáltalán nem jól számoltok. A bekerülési költség sokkal kevesebb lesz, hiszen az alvállalkozóknak csak minimális pénzt fizetnek, a fennmaradó összeget ilyen-olyan indokkal nem fizetik ki.
Adót se nagyon fizetnek, azt se számoljátok.
Luxusáron lesz eladva, de szar anyagokból és hanyagul csinálják meg, ott is lehet fogni egy csomó pénzt.
A csúszópénz bele lett számolva?
Csak hogy a realitásokhoz tarsuk magunkat.
Kurvaország.

sztem inkább az akácfa-wesselényi sarkánál lévő tavaly lebontott ház lesz. (a térképen még áll, amelyik kilóg a parkoló autók közé)

Na, ki hívja fel őket elsőnek? :)

Most komolyan úgy árulnak nyolcszáztízmillióért egy telket, hogy a hirdetésben benne sincs hogy hol van???

bár nem vagyok szaki, de úgy tudom, h - a mai nyugati nagyvárosok totális belvárosi telekhiánya miatt - a beépítetlen belvárosi telek az egyik legdrágább ingatlantípus

Na most akkor végre valaki megmagyarázhatná, mi az hogy "bekerülési költség".

Ez ugyanaz mint az "ÁR" ? Amit fizetni kell érte?
Mi az egyes szavak jelentése?


- - - - - - - - - - - - Tibi bácsi ?


Ilyenkor mindig eszembe jut egy Kellér Dezső konferansz.
- Milyen ember X ?
- Az egy rendes, becsületes, jellemes ember.
- Szóval hülye.

Számoltam. Ha 967m² a telek, és 4,5 a szintterületi mutató, akkor 967 x 4,5 = 4351m² az össz. alapterület. 70%-os beépíthetőséggel 967 x 07 = 676,9m² építhető be a telekből.
4351,5 / 676,9 = 6,4. vagyis egy 7 emeletes ház húzható fel a placcra, ahol a felső 1-2 szint alapterülete kisebb (mint szinte minden új építésű háznál).
ha 15-20% közlekedővel számolunk (lift, lépcsőház, folyosók) akkor 3481-3698 m² értékesíthető m²-t kapunk (plusz a felső 1-2 szint nagy teraszai, amit szintén hozzácsapnak az árhoz) 66 lakással számolva ez átlag 52-56m². Legyen 400e Ft egy négyzetméter ára, akkor kijön 1,392-1,479 milliárd Ft lehet bevétel.

@na_most_akkor: Ára annak van, amit megveszel. Ha egy házat építesz, akkor annak a szakszerű megnevezése bekerülési költség, ami millió és egy tényezőből áll össze. Tervek, engedélyek, anyagok, szállítás, munkabér, miegymás...

@_zolesz: Na, így még akár reális is lehet, nem tudtam, hogy a szintterületi mutató mit jelent pontosan. Az a baj, hogy 400E azon a környéken szerintem kicsi sok, a négyzetméterenkénti költség pedig 200E körül van, hacsak nem hulladékból rakják össze a házat. Szóval még így se jön ki rentábilisra, arról nem is beszélve, hogy 66 lakáshoz legalább 66 kocsi is tartozik, azt a környéken nem nagyon lehet hova tenni, szóval kellene mélygarázs. Az pedig tovább viszi a pénzt...

bocs, hogy nem e-mailben küldöm, baszaxik a rencer én meg IT analfabéla vagyok... : fejlesztések a 17-ben, 2009-2010 rakosmente.hu/hirhozo/tajekoztato/t_20090113_101.pdf

A beruházások összértéke 10+ milliárd forint. Érdemes végigolvasni, ezeket most januárban írták alá, tehát már csak az engedélyeztetés van hátra és lassan megindul a földtúrás.

Amit én tudok a telekről: Kertész utca 25, 23, 21 szám alatt található 3 telek egymás mellett. (Szemben a kedvenc nonstop autómosómmal) :). Méretek 1354nm, 1003nm és 1248nm. Össz.: 3605nm. A terület VK VII/7 építési övezetbe tartozik. Legnagyobb beépítettség 75%. Szintterületi mutató határérték (nm/nm) 5,00. Legkisebb zöldfelület 15%. Építménymagasság 15-25m. Ár 9,5M EUR céggel együtt. Iszonyat drága, pár éve már próbálják eladni!

@Before: mélygarázs mindenképpen kell egy ekkora házhoz, de az talán nem számít bele a szintterületi mutatóba (erre azért most nem mernék megesküdni). Drága megépíteni, de nem is ingyen osztogatják azokat a zsebkendőnyi parkolóhelyeket, cserébe drágán. Nem kicsit. Nagyon. :)

1) minden új lakáshoz kell egy db gépkocsibeállási lehetőség. Ez jellemzően mélygarázs, bizonyos esetekben és korlátozott számban lehet felszíni (udvari), szabadtéri beálló - de erre egy ilyen intenzív beépítésnél nem sok lehetőség van - illetve még korlátozottabb számban, és korántsem minden településen meg is lehet váltani (magyarul fizetsz x forintot/autó az önkormányzatnak, és akkor már az ő gondja, hogy hová áll meg az autó.
2) A föld alatti területek (pl. mélygarázs) nem számít bele a szintterületi mutatóba (hacsak erről az önkormányzat a szabályozási tervben külön nem rendelkezik, de ez nagyon ritka). A szint. ter. mutató azt mutatja meg, hogy a telek alapterületének hányszorosa lehet az épület - földfelszín feletti - összesített (szintenként összeadott) területe. Szóval _zolesz számolt jól.
3) A VII. kerületnek ezen a részén a reális telekár 120-140 ezer forint/eladható lakás m2. Tehát a telek ára "reálisan" olyan 3550 m2*130 eHUF/m2 = 470 millió HUF
4) Amikor a bevételeket számoljátok, akkor az áfáról megfeledkeztek. Ha eladja a cég a lakásokat 420-450 eHUF/m2 közötti áron (valahol itt van a piac, a körúton belül már rég nem kapsz új lakást 400 alatt, maximum földszinti, udvari, északra nézőt) akkor abból neki csak 350-375 eHUF/m2 marad meg, a többit fizetheti be a költségvetésnek.

Gazdasági válság idején kevés cég fog újépítésű lakásokat építeni.

@Zombika: ez jó és informatív összefoglaló! Egyedül az áfás rész nem teljesen releváns, mert nyilván a telek ára is áfás, az pedig tökmindegy, hogy bruttóban, vagy nettóban számolunk végig.

@Before:
Amennyiben projektcéget adnak el, akkor nincs áfa.

Arról elfeledkeztek, hogy a garázsok is termelnek bevételt. Egy garázshelyet, jellemzően 3,9 - 4,5 millióért adnak el azon a környéken. A garázs beálló kb. 12,5 nm, amelynek önköltsége kb. 70-75 ezer / nm. Ami első blikkre jól hangzik, de minden garázshelyre jut legalább ugyanennyi terület, pl. út, rámpa, amely nélkül macerás lenne megközelíteni a parkolót. További bevételnövelő tényező, hogy a beruházó tárolókat ad el - néha egészen szemérmetlen összegért, botrányos minőségben - így próbálván a "maradék helyeket" értékesíteni.

@_zolesz:
Jól számolsz :)
Egyébként lehet, hogy 7 emelet + tetőtér is belefér - csak jó lenne tudni, hogy milyen épületmagasság a megengedett. Igaz, hogy az új épületnek igazodni kell a mellette lévő épület peremmagasságához. De még akkor is - ahogy írtad - egy tetőteret fel fognak húzni, hatalmas terasszal, hiszen a 45 fokos szög alatti beépítés nem számít bele a magasságkorlátozásba.

Mormota 4.5 M Ft kicsit túlzás a garázsért szerintem.

@izoom:
Az Akácfa utca 26.-ban 3,9 m-ért adnak (és vesznek) egy teremgarázst. És elég macerás, szűk fordulók vannak.
A Paulay Édennek csúfolt, leánykori nevén Paulay Ede utca 65 sz. alatti társasházban 5,5 millió volt egy teremgarázs. A beruházónak nagyon jól jött ki a lépés a tervezésben így több garázs lett, mint lakás. Egymásra licitáltak az out-siderek, hogy kié lehessen az a néhány plusz parkoló. Igaz, ott nagyon jól be lehet állni.
Paulay Ede utca 47-ben, 5 millió volt a teremgarázs, és rettenetesen szarok a fordulók. Egy rutintalanabb versenyző egy rollert is lezúzna ott fordulás közben.
Ennek tükrében 4.5 millió - egy jól megtervezett garázsra - nem túlzás. Igaz, nagyon kevés az ilyen.