Egész kis ingatlanos cicaharc van kialakulóban a magyar piacon, ugyanis az egyre látványosabban combosodó Balla Ingatlanok sajtóközleményben ment neki a piacvezető Duna House-nak. Persze csak annyit írtak legutóbbi elemzésükben, hogy "az egyik hazai ingatlanközvetítő lánc" "pár napja megjelent PR cikke" - de aki kicsit követi az eseményeket, az tudja, miről is van szó.

Erről.

Vagyis az online ingatlanaukciókról. A dolog nem új, külföldön régóta megy, és idehaza sem csak a DH az egyetlen, aki kínálja. Ám mindenképp az első nagy név aki mellé áll, mert azért nálunk az ingatlanárverés inkább kényszerpálya mostanában, és a bedőlt hitelekkel, meg végrehajtóval jár kéz a kézben.

Elég fura az is, hogy miközben épp visszaszorulóban van idehaza az online licit - vagyis inkább az apróhirdetési oldalak térhódítása zajlik -, a DH mintha épp szembe akarnának menni a trendekkel: árverést kínálni apróhirdetés helyett. Más kérdés, hogy itt annyira nincs senki jelen, hogy akár baromi nagyot is kaszálhatnak az ötlettel, ha sikerül betömniük a piaci rést.

 

Na de nézzük meg miről is van szó

A Duna House így foglalja össze a licit lényegét:

 

* regisztráció: a licitáláshoz szükséges regisztrálnia az online felületen, ahol egy érvényes belépőkódot kap

* ajánlattétel: érvényes ajánlatot olyan ingatlanra tud tenni, melyet előzőleg személyesen megtekintett

* az ingatlanok megtekintése: az ingatlanok megtekintésére több időpontot is kínálunk Önnek, ezeket az úgynevezett OPEN HOUSE időpontokat az alábbi táblázat tartalmazza

* licitálás: első körben egy a piaci árhoz közeli áron, a „Villámáron” licitálhat– ez az úgynevezett „Villámlicitnek”, amikor csak egyetlen vevőnek van lehetősége az ingatlanért „harcba szállni”, mégpedig annak, aki a leggyorsabban „leüti” villámáron az ingatlant - második körben pedig egy jóval kedvezőbb árról indulva a normál aukció szabályai szerint történik az egymásra licitálás, előre meghatározott licitlépcsőkkel  

 

Oké. Az eladónak mindez azért jó, mert szerencsés helyzetben felhajtják neki az árakat a licitálók, és van egy beépített minimum limit, ami alatt viszont nem kell eladnia az ingatlant, vagyis csúnyát bukni nem tud vele.

Ezen kívül az egészet otthonról intézheti az ember, vagyis nem csak hirdetni, de licitálni is online lehet.

Külön jó pont az open house rendszer bevezetése, amit valamiféle "nyílt napnak" lehetne fordítani. Ez azt jelenti, hogy nem össze-vissza telefonos egyeztetések, átszervezések és időpontlemondások után  a leglehetetlenebb napszakokban állítanak be hozzánk az ingatlanturisták, hanem egy előre megbeszélt "nyitvatartási időben". Aki jön, jön, aki nem nem. Más kérdés persze, hogy mindezt simán meg lehetne szervezni licit nélkül is.

 

5[3].jpg

Idehaza is viseli amúgy egy iroda az Open House nevet (ők hirdetik például ezt a fenti, furcsa szögeket leíró szegedi kecót) és bár valóban van lehetőség náluk nyílt napokat szervezni - nevükkel ellentétben azért zömmel ők is hagyományos módon értékesítenek.

 

És akkor nézzük a másik oldalt

A Ballások szerint az a baj az egésszel, hogy az alkudozás nem csak az árról szól. (Nagyjából ugyanez szokott lenni a baj a közbeszerzési tenderekkel is, ahol csak az ajánlati árat nézik, pedig ugye...)

Szóval például nem tudják figyelembe venni az árverés során, hogy

  • mi lesz a "lakásban maradó bútorok, műszaki felszerelések" sorsa,
  • "meddig maradhat az előző lakó a lakásban",
  • "készpénzben tud-e fizetni a vevő, milyen ütemezéssel, netán hitelt kell-e hozzá felvennie".

 

A másik problémakör szerintük az ár kérdése, ugyanis egyáltalán nem jelenti azt az árverés, hogy tényleg jó áron adhatod el a kecód. Mint írják, "az árak nemigen mennek fel az aukciók esetében, az emberek úgy állnak hozzá az árverésekhez, hogy egyből levonnak minimum egy harminc százalékot a piaci árból, vagyis nagyon olcsón akarnak ingatlanhoz jutni. Ármaximálásról tehát biztos nincs szó, sokkal inkább az árak leveréséről."

Vagyis szerintük ez jó ugyan a vásárlónak, de az eladónak nem igazán. Még azt az érvet is lesöprik az asztalról, hogy ezzel az ember meghatározhatja a lakása piaci értékét - ha nem is adja el. Ehhez szerintük nem kell árverés:

 

"Erről ugyanis egy hozzáértő ingatlanosnak az első helyszíni bejárás alkalmával kellene tájékoztatnia az eladót a már említett normál munkafolyamat során. A szakember szerint felmerül a kérdés, hogy miért van szükség erre a módszerre az ármeghatározáshoz? Talán nem elég felkészültek az adott ingatlanos lánc ingatlanközvetítői?"

 

És akkor még egy cicakarom-villantás a végére:

 

Balla Ákos szerint éppen ezért talán nem is elsősorban értékesítést, hanem más célt szolgálhat a rendszer bevezetése, esetleg az előzetes érdeklődőket akarják összegyűjteni ezzel a módszerrel akiket majd más ajánlatokkal keresnek meg, vagy csak egy egyszerű kampányfogásról van szó. Emellett pedig az is felmerül kérdésként, hogy egy ilyen csökkentett szolgáltatásért - a néhány bemutatásért, a gépi árazásért és bonyolításért- csökkentett mértékű közvetítői díjat kér-e majd az ingatlanközvetítő.

 

Kíváncsian várom a folytatást. Na meg a véleményeteket is! Ti eladnátok a kecótokat árverésen? Vagy vásárolnátok licitáláson? Esetleg van tapasztalatotok külföldről? Kommentbe vele!

Az Urbanista elköltözött! Ha nem akarsz lemaradni a friss posztokról, katt ide:

Címkék: licit ingatlanpiac ingatlanos duna house balla ingatlanirodák

A bejegyzés trackback címe:

https://urbanista.blog.hu/api/trackback/id/tr46158881

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Cook kapitány 2014.05.13. 11:17:35

Teljesen nyilvánvaló, hogy a licitálás csak akkor jó értékesítési mód, ha keresleti piac van, de legalábbis egyensúlyi piac nagy forgalommal.

Mivel mostanában az ingatlanpiac erősen kínálati, kis forgalommal, szerintem totális baklövés a licit. Lehet, hogy bejön 1-2 olyan ingatlannál, amit épp kinézett magának több vevő is, de nagy általánosságban biztos bukta.

A nyílt nap az eladónak jó. A vevőnek az a jó, ha akkor megy amikor ő ráér és csak rá figyel az eladó/ügynök. Ilyet megint csak keresleti piacon lehet csinálni, a mai helyzetben fényesre kell nyalni a vevő hátsóját.

A lényeg, hogy kb. 1998-tól 2007-ig ezek tök jól működtek volna, most szerintem nem.

Grifter 2014.05.13. 11:56:25

Valahol egyet kell értsek az előttem szólóval: Az egész 'rendszer' alapja az lenne, hogy ugye kellő érdeklődő legyen, ne úgy menjen, mint a hitelből visszavett autók és hasonlók árverése, avagy bennfentes mekka.
Ez még normál esetben is kihívás lenne, hiszen 'új rendszert' akarnak bevezetni ill. beleverni a népek fejébe, de én most nehezen tudok elképzelni 'átlag polgárokat', akik ingatlanokért versengenek :]

Grifter 2014.05.13. 12:02:12

(Teszem hozzá, a profik jól tudják, hogy ahol civileket/amatőröket engednek licitálni, ott nagyon fura dolgok történhetnek: Sokszor irreális árak születnek, mert az emberek 'versenyeznek' - de ezt garantáltan nem váltaná ki egy 40nm-es panel, csak vmi egyedibb dolog, szóval szvsz a licitálósdi lehet oké, de ez csak olyan dolognál működik, amit valamiért az átlagnál jobban akarnak az emberek - különben csak arra játszanak, hogy mélyen ár alatt vásároljanak.)

Nancsi 2014.05.13. 12:22:35

Cook kapitány megmondta a frankót - le is lehet zárni a commentelést :-)

Gera 2014.05.13. 12:25:31

@Grifter: A hitelből visszavett autók árverésein az árfelverés az általános, csak jelzem.

Lacaca 2014.05.13. 12:31:36

"mi lesz a "lakásban maradó bútorok, műszaki felszerelések" sorsa,
"meddig maradhat az előző lakó a lakásban",
"készpénzben tud-e fizetni a vevő, milyen ütemezéssel, netán hitelt kell-e hozzá felvennie"."

Ez mind rögzíthető a licit megbízásban. A Balla az egyik, ahol egyébként még normál esetben nincs lehetősége az eladónak meghatározni, ha az ár stimmel, oda kell adnia az ingatlant.

Grifter 2014.05.13. 12:38:14

@Gera: ...és működik? Mert én erősen kétlem :D

A megszokott az, hogy egy szűk belső kör licitál messze ár alatt.
Manapság egyre több van neten, meg ugye az óriási kínálat vs. alacsony kereslet miatt már nem olyan nagy kaland közelebb kerülni a tűzhöz :]

De ezzel csak arra világítottál rá, aminek nekem elsőre eszembe se jutott: Bármennyi igaz abból, amit állítasz, ez hatványozottan igaz lesz az ingatlanoknál ^^

GregDzsi 2014.05.13. 13:01:43

@Grifter: egyszerre ketten/többen nem játszhatnak arra, hogy mélyen ár alatt vásároljanak. Ha több licit van, akkor a végső ár az bizony piaci. Ez az elszállt/tájékozatlan eladón túl fájhat a balláéknak is, meg a valós szolgáltatást nem nyújtó, ámde a maguk százalékát keményen lenyúló kókleringatlanosoknak.
Mivel egy kecó oszthatatlan, még össze sem lehet beszélniük az eladóknak, amin a szép elmélet bukhat az a licitálók szűrése. Mert ezt megteheti a háttérben az ingatlanos, és "maffiózó" módra egy licitáló is a nyílt nap fedezésével.

Szóval szerintem jó ötlet, de sem elterjedni, sem beválni nem fog nálunk - aukcióhoz nem kell ingatlanos cég.

Grifter 2014.05.13. 13:12:54

@GregDzsi: Hogy mit nem csinálhatnak egyszerre többen? :DDD

Ezt gondold át, de legalább kétszer, hogy legközelebb ne mondj ekkora képtelenséget ;)
Jelen piaci környezetben szinte MINDENKI arra játszana, hogy mélyen áron alul vásárolhasson, a kérdés csak, hogy mennyire.
(Egy olyan társadalomban, ahol a többség nem boldogul az elemi matekkal, ez persze nem ilyen 'sima' ügy, de az alapvető motiváció ez.)

Különben minek baszakodnál vele? Normál áron vehetsz aznap is, ahhoz nem kell licitálgatni és arra várni, hogy hátha', miközben másra nem is gondolhatsz, hiszen nem akarsz párhuzamosan végül 2 lakást venni/felé elköteleződni.

Vagyis maradjunk annyiban, hogy van egy szűkebb kör, aminél célravezető lehet a licit, és van egy jóval tágabb kör, ahol szinte garantált a rábaszás. (De cserébe elmegy amennyiért elmegy, szóval kényszer megoldásnak még mindig jó.)

Lacaca 2014.05.13. 13:26:24

Addi@Grifter: Addig volt megszokott a szűk belső kör, amíg nem anonim volt a licit, hanem személyesen kellett megjelenni, és meg lehetett félemlíteni a piaci licitálókat. Egy elektonikus licitnél nem találkoznak a szereplők, így nem tud semmilyen kör kialakulni.

GregDzsi 2014.05.13. 13:41:57

@Grifter: Asszem nem ment át a lényeg. Ha MINDENKI arra játszik, hogy áron alul vegyen lakást, azt versenynek hívják (ha egynél többen vannak), ahol is a legmagasabb licit a befutó. Az így kialakult árat lehet fikázni, nem elhinni, de az érdeklődők által megadható _legmagasabb_ ár. "Tiszta" körülmények között ennél "piacibb" ár nem létezik. "Normál ár", ugyanmár ... Amit te, ill. az eladó annak hiszel, az az esetek jelentős részében egy irreális álomár az eladótól, amire még rákerülhet/jobb esetben levonandó belőle a közvetítő jutaléka (láttam már olyat, hogy "nálunk csak 2%"...). Így születnek a több éves élő hirdetések.
Az eladásnak két fele van, te csak a vevő oldalát nézed, elég nagyvonalúan. Vevőként én igenis baszakodnék vele, mert az a "hátha" komoly összeg lehet, a fenti 2% pedig egy 30M-es családi háznál 600K. Ha neked ez semmi, akkor vagy kőgazdag vagy, vagy még nem újítottál fel használt házat/lakást - ennyi kb. a padlóburkolat cseréje középkategóriában.
Eladóként viszont csak közvetítő nélkül próbálkoznék a korábbi fentartások miatt.

petrol pet 2014.05.13. 13:49:03

A norvég ingatlanpiac már régóta így megy. Először ingatlanossal csoportos bejárás, majd licit. És ott a licit MINDIG felfelé megy, mert van kereslet. Az árszint az pedig még pl. egy angliai pénztárcához mérve is horror.

ostvan2 2014.05.13. 13:51:03

Vettem részt árveréseken. Komoly árfelverés CSAK kis értékű dolgok (pl. kisebb műtárgyak) esetében következik be. A nagyértékű dolgoknál, mint az ingatlan, ahol a vevőnek (majdnem) a teljes vagyonával kell játszania, kizárt, hogy a versenyben maradás-győzni akarás felülkerekedjen a józan észen, óvatosságon (ami egy 5000 Ft-os vázánál símán előfordul).
Másik hiba, hogy az árverés akkor eredményes, ha sokan tudnak róla. Magyarul sokat kellene költeni az esemény megismertetésére. Ettől a költségtől pedig mindenki menekül (egyetlen ingatlan meghirdetése esetében akár veszteségessé is teheti az üzletet).
A megoldás az lehetne, hogy egy tőkeerős vállalkozás kiépíti ennek a rendszerét, megteremti a hagyományait. Ennek viszont az a kockázata, hogy monopolhelyzetbe hozza magát.

Nancsi 2014.05.13. 13:55:02

@Gera: "A hitelből visszavett autók árverésein az árfelverés az általános, csak jelzem."
Azt megfigyelted-e, hogy csak annak meg a reális fölé az ára, amiben van legalább 350-400ezer km, 5-6 évesen? Nyilván belekalkulálják ott azt is, hogy azokat még van hová visszatekerni, ami ugye árnövelő tényező. Amiben 70ezer van, az meg messze ár alatt megy el.

Grifter 2014.05.13. 14:02:55

@Lacaca: Miért, én mit mondtam?

@GregDzsi: Szerintem meg kevered a szezont a fazonnal. Ez nem verseny, legalábbis az általad vázolt értelemben. Egyszerű potyázás.
Akkor lesz verseny, ha emberek valóban akarják azt az ingatlant és nem egy olyanra vadásznak, amit mélyen áron alul megkaphatnak.

Vagyis mint leírtam, az ingatlanok egy töredékénél működhet, az átlagos lakások ezreinél viszont csak kényszer értékesítés áron alul, semmi több. (Ami mellesleg leveri az árakat.)

Lehet elmélkedni meg magyarázni a nagy gazdasági tutit, biztos minden második hozzászóló ingatlan guru, csak a valóság ugye...

loading 2014.05.13. 14:39:41

Ismét egy piacbefolyásoló, a szó rossz értelmében, tevékenység a DH-tól. Nem szól másról, mint a jutalékbevétel növeléséről.
A legkárosabb tevékenysége az, amikor minden újságnak megírja, hogy vége a válságnak, az árak mennek felfelé és több a vásárló.
Ezek nem így igazak. Ellenben az eladók azt gondolják, hogy most akkor megemelhetik az áraikat az eddig el nem adott ingatlanok esetében is.
Vagy a siető, nagyobb számú vevőkön, vagy a magasabb áron több jutalékot nyer.
A piacon pedig ugyanolyan rossz marad: kevés jó minőségű ingatlan, álmokat kergető eladók, elborzadó vevők.

Az árverés akkor lenne értelmes, ahogy az előttem szólók is írták, ha lenne normális kínálat és kereslet. Ezt kiegészíteném a jó minőségű kínálattal. Jelen pillanatban nagyon sok lelakott vagy ha ápolt, de érdemben elavult (utolsó érdemi korszerűsítés 15-20 éve volt) ingatlan van a piacon, amelyet jó minőségű ingatlan árán akarnak eladni - a korszerűsítés költségét a vevőre hárítani.
A vevők pedig meglepődhetnek, ha hitel esetén a bank teljesen más értékű értékeli, mint amennyiért megvették.

+1: az igazi árveréseken a vevő fizeti a jutalékot.

GregDzsi 2014.05.13. 15:10:11

@Grifter: Valószínűleg tiéd a bölcsek köve, és te is több eladáson, vásárláson és korszerűsítésen estél át, továbbá éjjel-nappal online aukciókat figyelsz, de azért még egyet próbálkozom, hátha.
Ha egy ingatlanért senki, semmilyen körülmények között nem ad X forintnál többet, akkor nevezheted te az X-et kényszerértékesítési vagy mélyen áron aluli árnak, akkor sem fogsz többet kapni érte, akármekkora szakértő is legyél. Ez nem a nagy gazdasági tuti, nem rakétatudomány, csak rögvalóság. Ennek nem értése miatt nem lesz nálunk nagy jövője az aukciónak (v.ö. @loading: normális kínálat-kereslet)

Online Távmunkás · http://onlinetavmunka.blog.hu 2014.05.13. 15:40:42

Az ilyen jellegű APEH/NAV licitálásokról olvastam már több helyen is, hogy a maffia elviszi olcsón, mert ha valaki más licitálna, akkor szólnak neki, hogy nem kéne...

Grifter 2014.05.13. 15:51:57

@GregDzsi: Ez egy parttalan vita. Ki mondta, hogy ne adna érte bárki többet? Ez pont nem arról szól, hogy megvársz egy jó vevőt, aki azt és úgy akarja, hanem hogy éppen akkor és annak adod el, aki hajlandó licitálni érte és vége, nincs meggondolás, mérlegelés, az már annyiért megy el, pont.

Eladó oldaláról: Akkor éri meg, ha valami olyasmid van, ami kellően vonzó, mert így valóban érdeklődnek és licitálnak - már ha amúgy sikerül ezt kellően 'kigenerálni' az aukciót szolgáltató részéről. (Magyarul az ingatlanok ~80%-a kiesik)

Vevő oldalról: Akkor éri meg, ha senkit se érdekel az ingatlan és egy min. vagy azt megközelítő licittel, mélyen áron alul elvihető.
Különben minek szenvedni vele, reális áron átlagos szart kapsz bármikor.

Szóval alapesetben ez mindenkinek jó lenne, ha a fent említett norvég példához hasonlóan versengenének az ingatlanokért. De nem ez a helyzet, itt pont fordítva lenne:
Nem azért versengenének, hogy ki tudja megszerezni egy reális, de még nem túl magas áron, hanem hogy ki tudja megszerezni egy irreális, a valóditól minél alacsonyabb áron.

Nem kell túl sok fantázia ahhoz, hogy tőkével rendelkező embereket képzeljünk el, akik min. licites ingatlanokra vadásznak, vagy olyanoknak tesznek pofátlan ajánlatokat, akiknek nem is licitálnak az ingatlanjaira.

A magyar realitás teszi értelmezhetetlenné ezt az értékesítései formát, még inkább kiszolgáltatva ezzel az átlag halandót.
(Akit persze az ingatlanos előtte jól meggyőz, hogy ez a tuti - mert így ha kicsit kevesebb pénzhez is, de jó eséllyel hamarabb és könnyebben jut. Mármint az ingatlanos.)

Lacaca 2014.05.13. 16:28:20

@Grifter: Szerintem ezt mondtad: "A megszokott az, hogy egy szűk belső kör licitál messze ár alatt." Én meg azt, hogy anonim licitnél ez nem alakul ki.

Rigel79 2014.05.13. 16:49:42

@Lacaca: Erre ne vegyél mérget! :)

Grifter 2014.05.13. 18:41:35

@Lacaca: Jah, a következő mondat nélkül így kiollózva valóban :D
De túlzás lenne anonimnak nevezni, hiszen mind a 'látogatásnál', mind a szükséges ügyintézésnél meg kell jelenni, az ügyfélnek is joga van tudni kik licitálnak (gondolom), tehát azért ez nem olyan, mint egy ebayes leütés.

Lacaca 2014.05.13. 22:19:48

@Grifter: Pont annyira anonim, mint egy végrehajtói árverés. A kihirdetett időpontban megtekinthető a portéka, de a licitném arc nélkül, név nélkül lehet licitálni, ergo nem lehet senkit megfélemlíteni. Arról nem beszélve, hogy ha mondjuk 50 ingatlan kerül be, és ingatlanonként van 5-5 megtekintési lehetőség, az 250 alkalom, amikor jelen kell lenni ahhoz, hogy tudd, hogy kik lehetnek a potenciális licitálók.

raktor 2014.05.15. 19:17:50

Balla Ákos csak finnyázik, hogy ez nem jutott az eszükbe, vagy túl picik ehhez. Az eladó semmiképpen nem bukhat az ügyön, innen kezdve nem értem a poszter problémáját.