Screenshot 2014-03-04 07.55.14.png

Eladó házak és lakások Zuglóban és a Kertvárosban. Bővebb információért kattints a képre!

Hiába vagyok született mátyásföldi, akinek öt költözés alatt egyszer sem változott még az irányítószáma, ilyen nagyképű szöveget nem mernék magamtól kitenni. Na de ha egyszer ez jön le a Balla Ingatlan legfrissebb elemzéséből, amelyik a pesti Kertváros (XVI. kerület) és Zugló XIV. kerület) lakóingatlan-piacát vizsgálta meg. Minden mellébeszélés helyett át is adom nekik a szót -  szépen illusztrálva térképekkel.

 

Mennyiért vásárolhatunk most ingatlant Zuglóban és a XVI. kerületben?

 

Zöldebb, nyugodtabb, mint a belvárosi városrészek, ugyanakkor a környező külső kerületeknél nívósabb a lakosság összetétele Zuglóban és a XVI. kerületben. Viszont az árak is magasabbak. Eláruljuk, hogy mennyivel.

 

Nyüzsgéstől mentes, nagy zöldfelületekkel tarkított, csendesebb, ugyanakkor jó közlekedésű kerülete Pestnek Zugló és hozzá kapcsolódó XVI. kerület, melyeket azért lehet egy kalap alatt tárgyalni, mert az a vevő, aki a XIV. kerületben keresgél, többnyire a XVI. kerületre is nyitott, s ott is hasonló színvonalra számíthat.

Csak míg Zugló a társasházi kínálatban, addig a XVI. került a családi házakban erős - mondja Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák kerületi irodavezetője. Szerinte a XVI. kerület a családi házas, kissé vidékies hangulatával hódítja meg a nyugalomra vágyók szívét, míg Zugló a jó közlekedés mellé társuló viszonylag sok zöld területtel.

 

 A zöld közterületek aránya nem itt a legnagyobb - hiszen a zöldfelület többségét itt magánkertek és fasorok jelentik - még több információ a Zuglóról és a Kertvárosról az Otthontérképen

 

Minden van, de nem olcsó

Aki a két kerületben szeretne ingatlant vásárolni, abból a szempontból könnyű helyzetben van, hogy bármilyen ingatlantípushoz hozzájuthat: van választék panellakásokból, gázfűtéses téglalakásokból, újépítésű lakóparki ingatlanokból és családi házakból is. Kiegészítésként annyit mindenképpen meg kell jegyezni, hogy utóbbi elsősorban a XVI. kerületre igaz. Akadnak ugyan családi házak kisebb számban Zuglóban is, ezek ára azonban a nehezebben megfizethető kategóriába tartozik.

Összességében nem olcsó azonban a két kerület. Ha a szomszédos kerületekkel vetjük össze őket, akkor például Kőbánya esetében 20-25 százalékkal alacsonyabb árakra számíthatunk. De mint Sebestyén Tamás megjegyezte: Zuglóhoz hasonló adottságú területnek Kőbányán legfeljebb csak az Óhegy és Harmat utca környéke számít, míg a többi részhez nem feltétlenül a nyugalom és a kikapcsolódás fogalma társul a vevők fejében. A VI. és VII. kerület esetében is találkozhatunk mérsékeltebb árakkal, itt azonban nagy eltérések mutatkoznak attól függően, hogy az adott ingatlan a kerületnek mennyire felkapott utcájában helyezkedik el.

A legkedveltebb városrészeknek a két kerületen belül Zugló esetében Nagyzugló, Kiszugló és Herminamező számít, míg a XVI. kerületben Sashalom, Rákosszentmihály, azaz a Zuglóhoz közelebb eső területek preferáltak. Mátyásföld iránt is mutatkozik vevői érdeklődés, de ez egy elitebb rész, az itt található ingatlanok a kerület többi részétől eltérő árkategóriát képviselnek - derült ki Sebestyén Tamás szavaiból.

 

Lakótelepi kínálat

Ami most a leginkább keresett az egyes ingatlantípusok közül, azok a lakótelepi lakások. Ezek piaca mindig is működött, és most is állandó a kereslet a panelek iránt. Tipikus példaként Zuglóban talán a Füredi utcai lakótelepet lehet említeni, ahol egy másfél szobás, 46 négyzetméteres lakáshoz 6,5-9 millió forintért már hozzájuthatunk.

Az ár azért mozog ilyen széles skálán, mert panelprogramtól, fűtéskorszerűsítéstől, s még számos paramétertől is függ a pontos érték. Ha a nagyobb, az egy plusz két félszobás paneleket nézzük, akkor már 9-10 millió forintos árról beszélhetünk, míg a 68 négyzetméteres lakásokért 10-12 millió forintot is elkérnek, illetve megadnak a vevők. De itt is állapot és a panelprogramban való részvétel határozza meg pontosan az árat.

 

Screenshot 2014-03-04 07.50.43.png

Eladó panellakások Zuglóban és a Kertvárosban. Bővebb információért kattints a képre!

 

A panelek természetesen a XVI. kerületben olcsóbbak, tekintve, hogy távolabb fekszik a városközponttól, s a közlekedés sem olyan jó, mint a metróvonalakkal érintett zuglói részeken. Ez átlagosan 10-20 százalékos mínuszt jelent a XIV. kerületi árakhoz képest.

 

Téglaépítésű lakások és családi házak

A téglaépítésű lakásokból is nagy a választék, a vevők egy része az új vagy újszerű lakások iránt érdeklődik. Ők körülbelül a 15-20 millió forintos árszintig hajlandóak vásárolni. Ennél drágábban már a családi házak jönnek szóba. Régebbi, téglaépítésű lakások esetében egy kétszobás, 50-55 négyzetméteres ingatlanhoz 11-13 millió forint közötti áron is hozzá lehet jutni. És akkor már viszonylag jó közlekedésről, épületről és környezetről beszélünk. Ugyanakkor egy nagyobb, 60-80 négyzetméteres, egyedi fűtéses, kisebb lakásszámú társasházban lévő lakás ára már 16-20 millió forint között alakul.

A családi házak esetén az értékhatár, amiért az emberek hajlandóak vásárolni, még magasabban húzódik: 20-30 millió forint között. Ezért az összegért azonban csak a XVI. kerületben jutnak házhoz, mert Zuglóban kicsi a választék és magasabbak az árak, olyannyira, hogy a 40-50 millió összegeket meghallva már inkább Budában kezdenek gondolkodni az érdeklődők.

 

Screenshot 2014-03-04 07.49.29.png

Eladó családi házak Zuglóban és a Kertvárosban. Bővebb információért kattints a képre!

 

A XVI. kerületben azonban 25-35 millió forintért már gond nélkül lehet vásárolni hibátlan, megfelelő méretű kerttel rendelkező családi házat, sőt ha megelégszünk egy kis házrésszel és a hozzá tartozó apró kerttel, akkor 8-10 millióért is hozzájuthatunk. Persze drágább ingatlanokat is keresnek, akár 60-80 millióért, de ebben az esetben csak a nagyobb, esetleg kétgenerációs és új, korszerű házak jöhetnek szóba - tette hozzá a Balla Ingatlaniroda irodavezetője.

Az Urbanista elköltözött! Ha nem akarsz lemaradni a friss posztokról, katt ide:

Címkék: budapest panel ingatlanpiac zugló társasház családi ház xiv. ker xvi. ker sashalom mátyásföld rákosszentmihály herminamező rákosfalva kiszugló füredi úti lakótelep nagyzugló

A bejegyzés trackback címe:

https://urbanista.blog.hu/api/trackback/id/tr585841734

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 09:22:13

Hááát, ha ő mondja... Én 2001-ben beszoptam ezt a "Pest Rózsadombja" dumát, eladtam a XII. kerületi 28 m2-t, hozzátettem egy kicsit, és átköltöztem egy zuglói 51 m2-esbe. Pár éven belül csak azt kerestem, hol a kijárat. :-) Pedig igazán próbáltam megszokni.
Mert igazán helyes, csöndes kis utcák vannak, ahol el lehetett tologatni a babakocsit, csakhogy minden 2-3 ilyen utca után jön egy főút a befelé, vagy kifelé özönlő autókkal. (Vagy végig gyalogolod hosszában Zuglót, majd a másik utcán vissza.) Valóban jó a közlekedés, csak hát ennek ez az ára.
Ki akartam menni futnia Rákos-patak partjára, és 2-300 méterenként keresztezni kellett egy ilyen utat. Inkább beültem a kocsiba, és átmentem Budára.
Szóval Zugló tök jó, amíg a fenekeden akarsz ülni, és a zöld kertedet csodálod, csak tudd, hogy nagyon kicsi az a békés sziget, ahol ezzel az illúzióval eléldegélhetsz.

Spacecake 2014.03.04. 09:41:24

@Csokis: teljesen egyetertek.
a nagy `szakerto` ingatlanosok ilyenekkel nem foglalkoznak:-)

Lord Viktor 2014.03.04. 09:43:38

Én mindkettőben laktam már, és ki merem jelenteni, hogy kevés olyan hely van ezeken kívül a városban, ahova szívesen költöznék. A többi kerületnek is vannak szép részei, de azokat általában nagyítóval kell keresni. Kb. annyira, mint ezen két kerületnek a rossz környékeit (igaz, vannak ilyenek).

belekotty 2014.03.04. 09:49:15

@Lord Viktor: 1* költözz fel a 3as6árh1re és többet nem akarsz onnan eljönni.

Figyel Castro 2014.03.04. 09:51:46

@Lord Viktor: egyetertek. Mi most ugyan kulfoldon, de a lakas a XVI-ban van, es kinottuk ket gyerekkel, ha hazamegyunk, cserelni kell, de innen nem szivesen megyek el, vagy akkor nagyon messzire ( mondjuk Gyor).

Lady Ann 2014.03.04. 09:59:03

Hát ja, a Rákos-patak mentén élmény végigbiciklizni a bicikliúton a sok kocogó, andalgó és babakocsit toló ember között... A póráz nélkül gyereket és ölebet sétáltatókról ne is beszéljek.

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 10:08:39

@Spacecake: Majd ha hülye lesz! Neki az az érdeke, hogy eladja ezt az életérzést. Ha te utána jössz rá, hogy megszopattak, az már a te bajod, a jutalék már ott van nála. :-)
Mondom én, aki önerőből voltam hülye, ingatlanos nélkül vettem a lakást, ráadásul ismerőstől, tehát jól ismertem a lakást is, a környéket is.

Globetrotter2014 2014.03.04. 10:15:12

@belekotty: mert nem is tudsz. Még munkába se reggel :). Kivéve ha 10kor kezdhetsz :)

Egyébként aligha van Zuglónak annyira zöld része mint 3as6ár, az biztos. Még a látóhegyi rész is kopár domb ahhoz képest. Csak bírd a sétát hegynek fel az 56os busztól :)

Globetrotter2014 2014.03.04. 10:18:10

Amúgy nekem ez a "pesti elit" kicsit önmagában ellentmondás :)

Aki családias körülményeket akar az budára költözik, pesten nagyon messzire kell menni a belvárostól hogy igazi zöldet kapjon az ember és annak nem ugyanaz a hangulata mint a IIanak. (ebben a IIa és a III belső (illetve egyes Bdua melletti peremtelepülések) a dél budai részeket is verik, zöld de nem "falusias").

Mrs.Columbo 2014.03.04. 11:05:32

@Csokis: ú, hát nem is tudom így hirtelen, hogy mit kéne ajánlani, hogy én Budáról Pestre költözzek.

dr. Mutyilufi Dr. 2014.03.04. 11:06:51

Zugló szerintem tényleg jó kerület pesti viszonylatban. 2 évet húztunk le (bírtunk ki) Budapesten, ha nem ott lakunk hanem mondjuk 9. kerületben amit sok ismerős istenített, akkor szerintem már félév után hazamenekültünk volna :)

Amúgy igaz amit írtak hogy sok a főút keresztben de ez bennünket nem zavart, egyszerűen hosszában sétálgattunk a babakocsival ahogy Csokis is írta :)

A legjobban a fekvése jött be, csendes, zöld, de SPAR, LIDL, TESCO, OBI, Örs vezér tér mind egy köpésre. És a belvárossal szemben itt értelmesen lehetett autóval is menni úgyhogy nem kellett egy halom szatyorral szívni a buszon/villamoson.

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 11:16:05

@Mrs.Columbo: Most már én is így vagyok vele. Nem véletlen, hogy nem ismerek olyat, hogy "Valljon s mikor leszön jó Pesten lakásom!" :-)

Szzzz 2014.03.04. 11:29:05

@ZF2:

tiktos tipp neked:
Angyalföld kertváros.
(Mert szvsz a 16ker már vidék. Mindig kacagok ezeken a csak negyed órára az örstől tipúsú szövegeken.)
Az Oti telepen a családi ház árak elég húzóskák persze, annyiért már Budai életérzést is vásárolhat az, akinek erre van ingerenciája. Budán mondjuk nem nagyon van közlekedés, de a budai életérzéshez hozzátartozik, hogy autóval jársz mindenhová, ha kell ha nem.

Viszont vannak egész jó kis lakások, kb Zuglói árszínvonalon.

Globetrotter2014 2014.03.04. 11:38:11

@Szzzz: az angyalföldi elit :P

Budán a közlekedés valóban problémásabb, az igazi gond ott kezdődik hogy hiába engedhetnéd meg magadnak hogy autóval bejárjál, ha áll a sor hűvösvölgyig (vagy a bécsi úton, vagy a Bachtól az M7-M1 csatlakozásig), itt sorolhatnám.

Azért ez az OTI telep, főutak és ütőerek ráadásul két teljes vonatpálya által szegélyezve nem az a budai nyugalom :).

csentecsa 2014.03.04. 11:40:59

@Csokis: Na meg ott van a repülő probléma is..

Gazz 2014.03.04. 11:41:15

@Lady Ann: Ha gyerekre póráz, akkor neked meg minimum egy szájkosár dukál.

csentecsa 2014.03.04. 11:44:44

@ZF2: Budán élni vallás. Praktikus szempontokat hiába társz eléjük..

Gazz 2014.03.04. 11:44:48

Kertes házban lakom, és 20 perc alatt ott vagyok a Deák téren laza bicajozással, nem izzadok meg.
Tömegközlekedéssel max fél óra.
Zuglón kívül ezt nem igazán tudja más kerület.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.04. 12:08:29

Vicces, amikor Buda és Pest peremén élők vitatkoznak azon, hogy a város melyik széle van messzebbb a belvárostól :)

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 12:09:25

@csentecsa: Nekünk a repülő nem bug volt, hanem feature. :-) A pelenkázó fent volt a mosógép tetején, fölötte a fürdőszoba ablak. Amikor fent volt a pizsi a lányomon, leoltottuk a villanyt, felállt a mosógépre, és együtt néztük a leszálló gépeket.
Csak akkor volt rossz, amikor volt pár hónap, hogy az amcsik éjjel turbó prop gépekkel hozták az utánpótlást. Na, az mély, duhogó hang a nejemet zavarta.

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 12:09:59

@csentecsa: Nem vallás. Világnézet. (Márai)

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.04. 12:14:43

@ZF2: Nem Bach, hanem BAH-csomópont. Budaörsi-Alkotás-Hegyalja :)

csentecsa 2014.03.04. 12:19:20

@Csokis: Igen ez az eredeti verzió,de én sokaknál inkább már vallásnak érzem,amikor inkább választ egy lepukkant, korszerűtlen lakást a 12-ben, csak hogy Budán lakhasson..

csentecsa 2014.03.04. 12:21:56

@Étteremkritikus: Ebben egyértelműen pest van előnyben: a piros és kék metró messzire kimegy pesten.

Narancskommunista (törölt) 2014.03.04. 12:22:41

@Csokis:
De miért nem voltál futni előtte arrafelé? Én amikor lakást kerestem, minden este, gyakran éjszaka ennek fényében mentem futni, így nem csak a forgalmat lehet felmérni, de pl. azt is, hogy milyen arcok mászkálnak adott környéken éjszakánként.

Globetrotter2014 2014.03.04. 12:31:13

@csentecsa: mégsem cserélném el pesti telephelyre.

Elég sokan szívtak azzal hogy behülyítették őket "lakóparkokkal" külpesten vagy délbudán, esetleg Ürömön (na jó ott legalább HÉV van).

Aki meg odafigyelt egész jó dolgokat talált belbudai részeken. Persze nem újépítésűt, mert a szűk értelemben vett "Rózsadomb" igazából a soklakásos esetleg 6lakásos társasházk övezete, ami családi ház az általában nagykövetségé...

Gazz 2014.03.04. 12:37:02

@csentecsa: A 12. ker bérházainak jelentős része salakbetonból épül.
Erre az a jellemző, hogy zsugorodik, és folyamatosan veszít a szilárdságából. Évente az aktuális szilárdsága egy adott százalékkal romlik.
Egy barátom ilyenben lakik a Böszörményi úton, egy valag pénzt kellett ráköltsenek a szerkezeti megerősítésre.
Zuglóban inkább a 40-es, 50-es években készült családi házakkal van gáz. Akkoriban kevés volt a tégla, ezért sok ház fala üreges, katonakötéssel épült. Magyarán két sor élére állított tégla között üreg, itt ott átkötő téglák az üregen keresztül.
Mi is belefutottunk egy ilyenbe, milliókat költöttünk a ház szerkezeti megerősítésére. ( falakat kellett újraépíteni a statikailag fontos pontokon.

igazi hős 2014.03.04. 12:43:28

@Gazz: Wekerléről 20 perc alatt bringával és metróval is beérsz a Deákra.

Csokis · http://csokis.blog.hu 2014.03.04. 12:59:33

@Narancskommunista: Há mer hüjje voltam. :-)
@csentecsa: Pedig abban is lehet ráció. Van ismerősöm, aki azért költözött Budára (gangosból gangosba), mert közelebb vannak a hegyek. Én ezt például nem annyira értem meg, de hát istenem, mindenki másképp hülye. :-)

belekotty 2014.03.04. 13:01:34

@ZF2: Én a 3as6árh1ről 5 /c alatt vok az Árpádon. Láccik nem ismered a hejet.

Mortanius 2014.03.04. 13:02:03

Maradok Budaörsön! :)

István József 2014.03.04. 13:15:14

@Lady Ann:
Akkor ez kb olyan élmény lehet mint autóval a veres péteren a bicikliseket kerülgetni, akik nem annyira akarják magukévá tenni a biciklisávot. nem köcsögösködni akarok, de a teljesség és a pontosság kedvéért muszáj megemlíteni. mert hát a bringások nagyon hamar felnyomják maguknak a pumpát, ha valaki beszállingózik az ő kis privát szférájukba. viszont azt meg természetesnek veszik, hogy a biciklivel ott mennek, ahol akarnak. azaz ő gyalogos is és jármű is egyben. és éppen aszerint, ahogy az igénye megkívánja. tudom ennek nem sok köze van a poszthoz, de legalább annyi van, mint a te kommentednek. na csá.

milliliteratura · http://milliliteratura.blog.hu/ 2014.03.04. 13:30:42

@Csokis: ehh, a nejed nem is tudja, mi az, hogy repülő, ha zavarja a prop. ezerszer inkább repülő-élmény az, mint a sugárhajtóművesek. persze, én arról beszélek, ha rajta ülsz :)

sweety 2014.03.04. 14:03:06

Bach csomópont, ezen mindig behalok, és nem hiszem el a sötétséget ami egyesek fejében uralkodik.... BAH lesz az.

stefiszburg 2014.03.04. 14:06:30

Úgy látom, egyesek nagyon le vannak ragadva saját szempontjaiknál, és nem értik, miért vesz valaki régi lakást Buda zöld részén. Ezért megosztanám, mi miért a 12. kerület kevésbé forgalmas részén kerestünk és vettünk lakást.
Amikor Pesten tanultam (vidéki nagyvárosból származom), és a belvárosban (VII. ker.) laktam, rendszeresen fulladtam. Nappal nem lehetett szellőztetni, csak éjjel és hétvégén, de akkor sem volt igazán tiszta a levegő. Amikor közelebbről megismertem a 12. ker. zöld részeit, és a szmogtérképen is figyeltem a színeket, eldöntöttem (feleségemmel egyetértésben), hogy csak hegyoldal vagy Buda környéki külterület jöhet szóba. Számunkra minden egyéb komfortnál többet jelent a jó levegő, a nyugalom. A lakásunk egyébként jó választásnak bizonyult. Attól eltekintve, hogy volt / van korszerűsítenivaló rajta, kedvező az elhelyezkedése, fekvése. Egy busszal bent vagyunk a Szell Kálmánon (10-15 perc), igazán nem lehet azt mondani, hogy rossza a közlekedése. Viszont az felbecsülhetetlen kincs, hogy zöld vesz körül bennünket. Ha kora reggel buszra várok, mókust, esetleg rókát láthatok (azt azért nem sűrűn), és madárcsicsergést hallgathatok. Gyermekeink nagy eséllyel megúszhatnak olyan légúti problémákat, amik szennyezettebb levegőjű környéken könnyen kialakulnak. Ha a környéken sétálunk, tényleg felüdülhetünk. Még az óvoda is olyan, mint egy szuper hegyi kirándulóhely. Szóval nekünk ezek a fő szempontok.

stefiszburg 2014.03.04. 14:10:40

Ja, érdemes tájékozódni a zöld felületek arányát illetően. A zöldnek mondott 14. ker. annyira gyenge, hogy a 8. ker. simán lenyomja. A legzöldebb a 12., kb. 50% az arány.
otthonterkep.blog.hu/2013/07/02/ezek_budapest_legzoldebb_varosreszei_az_otthonterkep_listaja

csentecsa 2014.03.04. 15:01:12

@stefiszburg: Itt nem 7 ker kontra budáról van szó, hanem 14-15 ker kontra Buda.
Hosszabb távon egyébként a belső részek is élhetőbbek lesznek a dugódíj bevezetése után.

csentecsa 2014.03.04. 15:07:02

@Csokis: Akkor tudom megérteni a hegy mániát ha valaki ilyen környezetben nő fel. Engem pl. kifejezetten idegesítene ha állandóan lejtős környezetben kellene élnem. Néha jó a hegyekben barangolni, de én lakóhelyként jobban szeretm a vízszintest.
("Mit nekem te zordon Kárpátoknak fenyvesekkel vadregényes tája..")

csentecsa 2014.03.04. 15:10:20

@Gazz: Háború után épült vályogoknál mi a helyzet? Milyen meglepetések érhetik az embert?

stefiszburg 2014.03.04. 15:25:59

@csentecsa: Olyan nagy különbséget nem látok a 7 és a 14 között, főleg, hogy alig van zöld a 14-ben. Ami a belvárost illeti, szerintem is nagy változás várható, de nagyon kell is. Remélhetőleg gyökeresen megváltozik a levegő minősége. Mellesleg szerintem már nem annyira modern diesel buszok kellenének, hanem teljesen füstmentesek, esetleg még gázosok. Az akkumulátor + Tesla típusú napelemes (szükség esetén hálózati) töltőállomások kombója jót tenne a (fő)városi levegőnek.

igazi hős 2014.03.04. 15:32:57

@István József: A Veres Péteren van biciklisáv? Én csak egy kétirányú kerékpárútra emlékszem arrafelé.

igazi hős 2014.03.04. 15:39:14

@stefiszburg: Az otthontérképnek ez a funkciója ostobaság, mert a kerteket nem veszi figyelembe, csak a közösségi tereket. Simán zöldebbnek tűnik rajta egy panelsor, mint egy falusi utca, mert az előbbinél a köztér 2/3-a zöld, az utóbbinál meg a fele sincs. Ők maguk is írják:
"Egyes kertvárosi, hegyvidéki övezetekben, ahol elsősorban a beépíthetőségi szabályoknak köszönhetően a magántulajdonban lévő, családi házakhoz tartozó kerteknek magas a területen belüli aránya, a statisztikai adatok a véltnél alacsonyabb zöldterületi arányokat mutathatnak. Ettől azonban ezek a városrészek lehetnek érzékelhetően zöldebbek, és bizonyos szempontok alapján zöldebbek, a magasabb zöldterületi mutatóval, ám jóval magasabb beépítettséggel rendelkező belvárosi városrészeknél, ahol a mérhető statisztikai szempontoknak megfelelően regisztráltuk a zöldterület arányát."

csentecsa 2014.03.04. 15:43:12

@stefiszburg: Hát azért igen nagy a különbség. A 14 közel sem csak panelből áll Rengeteg kertes ház van, és a 7 kerhez képest sokkal több a zöldterület.

Narancskommunista (törölt) 2014.03.04. 16:23:34

@csentecsa:
Én meg a síkság mániát tudom nehezen megérteni. Jó, én sosem laktam konkrétan olyan házban, amely kimondottan emelkedőn feküdt volna (kis emelkedő a mostaniban is van), de nem tudom elképzelni az életemet egy olyan helyen, ahol a közelben nincsenek hegyek, lehetőleg gyalog elérhető távolságban. Akkor ugyanis bármikor el lehet menni kirándulni, futni, bármi mást, ugyanez mondjuk 10 km-es távolságból már sokkal kötöttebb lenne, és akkor az alföldi városokról még nem is beszéltem...

borzimorzi 2014.03.04. 16:26:55

@Étteremkritikus: Az igazi kabaré az, hogy még azok, akik a Bp. közig. határon kívülre költöztek, pl. Ürömre, azok is hamarabb bent vannak a város szívében, mint azok, akik a pesti külső kerületekből indulnak, még tömegközlekedéssel is. Ürömről pl. egy laza 20-30 perces séta a HÉV Csillaghegyen, onnét meg 15-16 perc a Batthyány tér. Ha pont az orra előtt ment el a HÉV, akkor is 1 órán belül futja a távot, Bp-n kívülről, Ürömről indulva. Ehhez képest Rákosborzasztóról egy óra alatt jó, ha az Őrs vezér térnél van, és akkor még hol van onnét a város szíve...
Üdv:
b

Narancskommunista (törölt) 2014.03.04. 16:27:05

@csentecsa:
Egyébként valószínűleg tényleg az az ok, hogy ki hol nőtt fel, viszont akik hegyek közelében, azok jellemzően, főleg ha kirándulni is szeretnek, nem tudják elképzelni az életüket síkságon.

Mortanius 2014.03.04. 16:44:26

Nekem szerencsére itt Budaörsön a háztól 5 perc séta és máris a hegyre vezető úton vagyok.

És BKV-val fél óra alatt Móricz, ahonnan ugyebár már bárhová könnyedén el lehet jutni.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.04. 17:33:13

@borzimorzi: Te is kissé elfogult vagy. Ürömnek csak a délkeleti részéről van viszonylag közel a csillaghegyi HÉV-megálló, a másik végéről laza 40-50 perces séta, majd a HÉV 18 perc alatt ér be a Batthyány térre. Összesen 60-70 perc alatt megteszel 12 km-t.

Egy másik példa: Rákoskeresztúrról 97E busszal 3 megálló az Örs (20 perc) és onnan 12 perc a Deák tér metróval. Összesen 35 perc alatt megteszel 16 km-t.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.04. 17:38:20

@csentecsa: Azt tudtad, hogy a 14. kerület azon kevés pesti kerületek között van, ahol csökkent a parkok területe a rendszerváltás óta, míg a legtöbb kerületben nőtt?

milliliteratura · http://milliliteratura.blog.hu/ 2014.03.04. 17:45:32

@Csokis: ugye-ugye :)

@sweety: civilizált ember számára a bah semmit sem mond, automatikusan bach-nak fogja érteni. de rájössz majd te is, ha látsz egyszer egy civilizált embert.

milliliteratura · http://milliliteratura.blog.hu/ 2014.03.04. 17:50:24

@csentecsa: én mániákusan ragaszkodom az 5-6-7-hez :) nekem nem ér "csak húsz perc, és már aszfaltozott út van alattam"-ot a zöld környezet. ha már nagyvárosban lakik az ember, akkor lakjon bent. és csak húsz perc, és fent vagyok a hegyen, ha sétálni akarok :)
egyszer laktam a 11-ben, szép meg jó meg minden, de két átszállással voltam bent a ferencieken, ami egyébként öt megállót és 15-20 percet jelentett. akkor döntöttem el, hogy vagy budai villa, vagy bent a nagykörúton belül.

Globetrotter2014 2014.03.04. 18:20:35

@belekotty: hát ha a vitorlázó repülőtérnél laksz (2/A kerület) akkor legfeljebb helikopterrel érnél el az Áprádra ennyi idő alatt.

Egyébbként egy kiadós séta az 56osig, majd bedöcögni a Moszkvára. Onnan már csak 2 tömegközlekedési eszköz (Metro+hév).

csentecsa 2014.03.04. 18:50:26

@Étteremkritikus: Ajánlom figyelmedbe Churchill statisztikáról vallott nézeteit..

Szzzz 2014.03.04. 19:49:32

@Gazz:

ez azért elég háziasszony szakvélemény... "salakbeton" házak (bármit is értsünk alatta), elég sok felé vannak, de szerecsére nem annyire vészes a dolog, mint a hírük. Néha fel felkap a híradó valami szotrit, hogy Rozi néninél reped a fal, és erről a épp a gázbeton / salakbeton / bauxitbeton (attól függ, hogy a riporternőnek éppen melyik szó tűnik tudományosabbnak) tehető felelőssé...

Amúgy meg a katona falazatnak inkább az éltéglából "halszálkába" rakott válaszfalat hívják, bár nem is tudom, mióta nem hallottam ezt a kifejezést. Amire te gondolsz, azt meg takarékfalazatnak hívják.
Egyébként szerencsére nem olyan tragikus dolog az sem. Általában akkor derül ki problémaként, hogy nem elég teherbíró, amikor felújít, ráépítene a tulaj. Ilyenkor pedig a felújítás lendületével ki is lehet betonozni a problémás részeket, nem egy technológiaigényes dolog.
Mifelénk pl a szomszéd ház alapozásával voltak gondok, na nekik alá kellett jetelni végül. Olyat sajnos nem tud kivitlezni két Tibor meg egy Sanyi a betonkeverővel...

Szzzz 2014.03.04. 19:51:52

@Mortanius:

Fél óra alatt Vácról a Nyugatiban vagy...

Herr Glatzkopf 2014.03.04. 20:36:50

1 óra alatt leérek Pestre Siófokról. :)

sellőlány 2014.03.04. 21:17:41

Zuglóban lakunk 10 éve, egyszer váltottunk lakást, akkor is sorsszerűen a volt lakásunktól 300 m-re költöztünk. Ez egy családi házas rész, Mexikói gyalog 10 perc, földalattival további 10 perc belváros (troli 1 percre a háztól, azzal 15 perc). Városliget, Szecska, gyalog 10 perc. A bevásárlás könnyen megoldható, imádjuk a Bosnyákot, az Árkádban sok a szogáltató, egy helyen sok minden elintézhető. Tavasztól őszig futni járok a már kitapasztalt útvonalakon, a nagyobb főutakat kikerülve 6-8 km gyakorlatilag megállás nélkül lefutható. (Én pl. sosem éreztem azt, hogy a kertem látványa az egyedüli, ami megadja a kertvárosi feelinget.) Aki itt él, észre sem veszi, milyen hamar a szívébe költözik a zuglói életérzés. Nyugalom, madárcsicsergés, utcákat sietősen keresztülszelő macskák, kutyaugatás, óvodai udvarok vidám ricsaja, előkertjeiket gondozó öregecskék. Nekünk ez sokat jelent, nem is nagyon tervezzük, hogy más kerületbe költözzünk. Jó lenne, ha egy vérbeli budai kifejtené (környék megjelöléssel), hogy mik azok a szempontok, ami miatt Buda jobb, mint pl. Zugló.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.04. 22:41:24

@csentecsa: Hogy jön ide a Churchillről szóló urban legend? Tősgyökeres zuglóiak is tapasztalják, hogy csökkent a zöldterület a lakóparkos építkezésekkel.

Vitéz.László 2014.03.05. 00:13:11

elit ?

rohadó pusztuló főváros...

mindehol igénytelen utakkal közterületekkel öregedő épületekkel..

el kell innen húzni hamar

az életképesebbje meg már rég elment...

recommented 2014.03.05. 01:37:44

"Jó lenne, ha egy vérbeli budai kifejtené (környék megjelöléssel), hogy mik azok a szempontok, ami miatt Buda jobb, mint pl. Zugló."

Nem vagyok vérbeli budai, "sajnos" elköltöztem Budapestről, így minden nap a Pilist és a Budai hegységet látom a teraszról. :)

Hogy Buda miben jobb, mint Zugló? Rossz a kérdés: Buda egy nagyon heterogén és nagyon nagy terület, Zugló szintén. De ha Buda legjobb részeit hasonlítjuk Zugló legjobb részeihez, akkor nincs vita, melyik a nyerő. Ha a legrosszabbakat, és azt, hogy mennyi a rossz részek aránya, akkor is simán Buda a favorit. Egyszerűen jobb a fekvése, ezen nem lehet segíteni gyakorlatilag semmivel. Zuglóban vannak nagyon szép és nyugodt részek, de nem olyan sok, mint amennyire népszerű lett a "Zugló brand". A tömegközlekedés és az általános infrastruktúra jobb Zuglóban, viszont az éppen a rosszabb, kevésbé élhető részeken. Sokáig laktam a belvárosban, sokat jártam Zuglóban, nem vagy elvakult Buda-fan; de ha valaha is visszaköltöznék Budapestre - amíg 30 perc alatt simán a belvárosban vagyok kocsival, addig ez kizárt - akkor Budán van egy csomó hely, ahol el tudnám képzelni az életemet, Zuglóban arányaiban jóval kevesebb, és az a kevés hely általában nem olcsóbb, mint Buda. Akkor minek költöznék Zuglóba? Szeretem Zuglót, tényleg vannak ott kedves helyek, de nagyon felülértékeltnek érzem.

Palex 2014.03.05. 09:45:24

Wekerle.
Zöld is, csöndes is, átjáró forgalom sincs, és Metro mellett van, valamint BÁRMIVEL hamar bent lehet lenni a belvárosba, ha kell.
Éjszakai járat is megy mellette.
És mellé még olcsó is.

Mentol frász 2014.03.05. 10:14:39

Saját tapasztalataim:
XVI - nagy telkek, villaszerű építményekkel, drgágáért.
Inkább ajánlom a XVII.kerület családi házas részeit.

stefiszburg 2014.03.05. 10:38:41

@sellőlány: Fentebb szerepelt már a fő érvem - csak nézd meg a szmogtérképet, amikor gáz van. Nagy a különbség - persze cask az igazán zöld, hegyoldali területek javára. Nekem ez a legfontosabb szempont.

Palex 2014.03.05. 10:54:45

@Szzzz: Igen, ha pont jön a vonat.
Csak a vasúthoz még el kell jutni, és alkalmazkodni kell a menetrendhez.
Én egy darabig laktam Dunakeszin, onnan még gyorsabb bejutni ugye. De már ezt is rühelltem.
Szóval ezt a fél órás szöveg szerintem így jól hangzik, csak önmagában semmit nem mond :)

csentecsa 2014.03.05. 11:56:34

@Étteremkritikus: Melyik kerületben nem csökent a zöldterület a lakóparkos építkezésekkel? Sztem nem sok olyan hely van a városban, ahol a kertes háztól pár perc sétával elérhető a város leghosszabb felszíni közlekedési viszonylata(3-as villamos).

sellőlány 2014.03.05. 13:53:36

@recommented: Igaz, jó a megközelítésed. Viszont minden egyes budai hozzászólásában ott van, hogy kocsival vagy busszal milyen gyorsan ott tud lenni valahol. (Csak akkor még véletlenül se keveredjen rá a Szilágyi erzsébetre, Hűvösvölgyire vagy a Széll Kálmán környékére az ember.) Mi lakásunk (5 éve épült, 3 szobás) az összes előnyével (csendes, parkos, zöld környék, gyalogosan is sok minden megközelíthető, van garázs stb.) 26 millióba került. De a legdrágább is (egy szobával több van) a házban 30 millió volt. Egy 8 lakásos, korszerű házról beszélünk! Ha Buda bármely közkedvelt kerületét (II, XII) nézem, ezt nem úsznám meg 40-60 millió alatt (mondjuk fel sem merült ez a kategória akkor). Arról nem beszélve, hogy Budán elég limitált az utcán parkolás, sok helyen fizetős is. Vannak zugai, ahol 200-300 méterre lehet csak megállni az épülettől és a házig is több lépcsősor vezet. Egy bevásárlás kész tortúra, főleg, ha télen le vannak fagyva az utak. Szóval ezek is szempontok. Nekünk fontosabb, hogy ne legyenek túl nagy kötöttségeink járművekhez, de mégis valemennyire zöld legyen a környezetünk.

sellőlány 2014.03.05. 13:59:43

@stefiszburg: Megnéztem a térképet, a környék, ahol lakunk megegyezik a II. kerület (már zöldnek számító) részeinek szennyezettségével. Egyébként a valóban tiszta zöld környezetre is van egy megoldásunk: a Vértes tájvédelmi területe mellett van egy kis telkünk. Ez jellemzi a tavasztól őszig tartó időszakainkat, ősztől tavaszig pedig Zugló. A férjem ráadásul jó prototípusa az allergiás rohamokkal küzdő embernek. Itt Zuglóban fákkal az ablakunkban semmi baja, ellenben a Vértesben a taknya-nyála összefolyik egy-egy fűnyírás után és koranyári virágzáskor. :-)

Palex 2014.03.05. 14:39:08

@sellőlány: 26 milláért kertes házat veszek Wekerlén.
Zuglónak is igen magas (számomra érthetetlen) felára van, akárcsak a XI. kerületnek.

sellőlány 2014.03.05. 15:04:56

@Palex: A Wekerle bennem is felmerült anno, ami egy valóban szerethető, védett sziget. De a környéke sajnos nem bejövős. Főleg a Határ úti aluljáró nem, ott pedig minden nap át kellene vágnom, ha ott laknánk. A házak valóban édesek, de az eredeti funkciójuk nem az volt, hogy generációkat kiszolgáljanak. Az eredeti kialakításban nem voltak fürdőszobák, ezt az elmúlt évtizedekben ilyen-olyan módon mindenki megoldotta valahogy, és toldozta-foldozta az alaprajzot. Mivel a házak alapterülete nem nagy, ellenben kötöttségekkel teli, sokan igyekeztek a tetőtér felé terjeszkedni, ami a funkciók felszabdalását jelentette, plusz állandó a lépcsőzés házon belül. Arról nem beszélve, hogy mások igényei, stílusa alapján kialakított ház nem biztos, hogy bejött volna nekem, így kb. biztos hogy szétvertem volna az egészet és akkor kapásból további + 15-20 millióról beszélünk. Ezek voltak a szempontjaink, amikor lakást (és nem házat) kerestünk. Úgyhogy a Wekerle ebből a szempontból kiesett a lehetőségek közül.

sellőlány 2014.03.05. 15:09:21

@Palex: ja, a lakás pontosan 23.2 millió volt, a mi igényeink szerint kialakítva mindennel, plusz a garázs 2.2 millió (ebből alku lett, úgyhogy csak 1 milliót fizettünk végül és egy tároló további 300 ezerért). A fennmaradó különbözet az egyedi igény szerint kialakított dolgokból származik (pl. igényesebb ajtók, burkolat, dugaljak stb.)

sellőlány 2014.03.05. 15:32:24

@Palex: És még valami. A hogybban egyetértünk, családi házak árai valóban túlértékeltek Zuglóban. A szomszédunk egy minimum 50-60 éve épült, rossz alaprajzú, semmilyen formájú házat, hozzátoldott pléh garázzsal és egy semmire nem használható utcafrontos telekkel 60 millió körül hiába akar már eladni pár éve, a kutyának se kell (pedig azóta már lement 45 millióra). Korábban voltak ugyan érdeklődők, akik rányomtak volna egy 4 lakásos társasházat a telekre, de szigorodtak a beépítési szabályok, így ez a lehetőség kútba esett.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.05. 15:45:08

@csentecsa: A város leglassabb villamosa talán használható sebességű lesz a 2018-as választásokra, addig részletekben lehet használni :) Az 5-ös busz majdnem másfélszer akkora utat jár be és szerintem az 1-es villamos is nagyjából ugyanolyan hosszú, mint a 3-as.

A zuglói kertes házak apró szépséghibája az M3-as, ami miatt nem igazán megfelelő a levegő tisztasága.

A IX. kerületben a rehabilitációval egyidejűleg parkokat is hoztak létre több háztömb helyén. Sajnos máshol inkább beépítenek minden foghíjat :(

Palex 2014.03.05. 17:42:04

@sellőlány: Nem jól értetted :)
26 millióért már KÉSZEN van az a ház Wekerlén, ami legalább 3 szobás.
15-20 millióból kompletten elhordod az egész házat, és újjáépíted 2x különb módon, mint a a nem általad épített társasházat, amiben mindenhol a legolcsóbb, leghitványabb anyagot használnak fel.
Kicsit el vagy tévedve az árakkal :)
És akkor van kert mellé, 100-200nm, nem egy kis erkély, ami jó esetben nem a szomszéd ablakára néz.
Lakást is lehet venni Wekerlén, és azt is át lehet alakítani, tetszés szerint akár. Ez esetben még maradna is pénz, nem is kevés.
Határ út meg Határ út, nincs mit szépíteni rajta, de ha a városba mész, akkor rengeteg helyen találkozol hasonlóval, szóval ez is csak inkább kifogásnak tűnik nekem, mert szerintem az tök mindegy, hogy ott szállsz föl, vagy ott szállsz le, ha úgy is arra van dolgod minden nap :)

A környékbe meg nemigen lehet belekötni.
Lezárt, egyirányú utcák, 0-hoz közeli átjáró forgalommal, olyan csenddel, ami Zuglóban sehol sincs (nyilván nem a Határ út, vagy a Nagykőrösi út melletti házak :D). Koós Károly téri park fel van újítva, le van zárva, remek kikapcsolódás gyerekekkel, és hatalmas méretű. 5-10 perc séta a Metró, amivel újabb 10-15 perc a belváros. Minden van a közelben.
Igazából nem léátok ésszerű alternatívát arra, hogy csendes, de mégsem a halál f@szán kint lévő hely legyen, és Metró közeli közlekedéssel.
Ja, és mindezt majdnem olyan áron, mintha agglomerációs településen venné az ember.

Szzzz 2014.03.05. 18:09:57

@Palex:

kizárt.
mutass egyet, és megveszem.

Szzzz 2014.03.05. 18:14:57

@csentecsa:

hűha, a 3-as vili, na az asztán a nagy királyság! Ha mellete laksz, akkor azzal aztán tényleg pikk-pakk ott tudsz lenni bárhol, ha mondjuk épp az illatosúti sintértelepen, vagy a lebontott Dréher gyár mellett cigánysoron van valami fontos elintézni valód...

Szzzz 2014.03.05. 18:20:30

@Palex:

15-20 millióból te lófaszt nem építesz, te valahol lemaradtál a 90-es évek árszinvonalaánál.
15-20 millióból talán valami hitvány könnyűszerkezetes kalibát jó, ha összedobsz, és abba tényleg a leghitványabb szarokat kell, hogy megvedd, hogy kijöjj a büdzséből. És akkor telked még volt valahonnan, mert amúgy egy wekerle szintű helyen egy 300nm-es építési telek, ha létezne, csak az kerülne maga 15-20 millába...
Tényleg mutass nekem a Wekerlén csendes helyen eladó házat, 26-ért megveszem bakker.

sellőlány 2014.03.05. 18:26:05

@Palex: Az építőipar lakossági és kisker szegmensében dolgozom, így viszonylag eléggé képben vagyok egy felújítás költségeivel (dózer nélkül). Nyilván nem OBI-s szaniterekkel és fűrészporos tapétával, csináldmagad bútorzattal kalkuláltam, illetve alaphangon belevettem a teljes gépészet (fűtési rendszer tervezése, engedélyeztetése, főkétüsz, kialakíttatás, beépítendő gépek, radiátorok, szerelvények) és a teljes tető csere (szerkezet javítása, héjalés, profilok, idomok, eresz, munkadíj), teljes nyílászáró csere költségét is. Megnéztem pár Wekerlés ház hirdetést, ami a mi lakásunkkal hasonló méretű. Nem sok van (inkább lakások). Pl ez: ingatlan.com/wekerletelep/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/budapest+19+kerulet/6727900?sid=0 vagy ez: ingatlan.com/wekerletelep/elado+lakas/tegla-epitesu-lakas/budapest+19+kerulet+bercsenyi+utca/20619456?sid=0
Hát egyiket sem találom nagyon vonzónak... és ha nem nagyon nyúlnék bele a szerkezetbe, akkor is alsó hangon elmenne a felújításukra 8-10 millió. Egyébként megnéztem a lakásokat is, kb. ugyanezen az árszintem mozognak, rettenetes belső kialakításokkal.
Éppen ezért látatlanba ne ítélj... mi az átlaghoz képest minőségi anyagokkal alakíttatuk ki a lakásunkat (nem volt egyébként sem kötelező szart venni, alapból kiírták a Viessmann cirkót, faszerkezetű nyílászárókat, burkolat beszámítva az vételárba 4.500 Ft/ m2-ig stb). Félre ne érts, amint hangsúlyoztam, semmi bajom a Wekerlével. Nekünk akkor (hitellel) ennyi pénzünk volt és a maga kategóriájában szerintem nagyon jó helyen, kiemelkedő minőségű lakást vásároltunk (a váratlan költségek rizikója nélkül), a zuglói életérzést meg kaptuk hozzá bónuszban. Ja és van egy nagy teraszunk is, ami a szomszédok belső kertjeire néz, de nem látunk bele senki életébe, ahogy ők sem a miénkbe.

Palex 2014.03.05. 19:26:34

@Szzzz: Tessék:
ingatlan.com/xix-ker/elado+haz/ikerhaz/budapest+19+kerulet/6825857?sid=0
Ezt 20-ért simán, vagy még kevesebbért is elviszed. Maradék pénzből úgy felújítod, hogy ihaj.

Ez is hasonló, talán még jobb állapotú:ingatlan.com/xix-ker/elado+haz/hazresz/budapest+19+kerulet+zoltan+utca/20614480?sid=0

ingatlan.com/wekerletelep/elado+haz/csaladi-haz/budapest+19+kerulet/20410421?sid=0

Nyilván egyik sem kacsalábon forgó ház, de elegendő méretű, használható kerttel, csendes helyen, és nem a város szélén.

Építési telek meg jó darabig nem lesz, mivel egész Wekerle műemlék védettséget élvez ;)

Palex 2014.03.05. 19:35:13

@sellőlány: Akkor szerintem nem jó emberekkel dolgozol, és/vagy nem jó helyen vásárolsz.
Tavaly költöztem be egy 49nm-es lakásba, amihez vagy egy 80nm-es kertrész, egy kis kerti tárolóval.

A lakást 8,3-ra lealkudtuk.
9,2-ből megállt úgy, hogy szét lett vésve, az utolsó kábelig minden villany vezeték cserélve, új Legrand Valena szerelvényekkel mindenhova, új kapcsoló táblával.
Ablakok már eleve újak voltak (mármint nem többek 5-6 évesnél). Teljes fürdőszoba felújítás, csempézéssel, kád felújítással, új komplett mosdóval, szekrénnyel.
Ja, és minden újra is lett festve, rendes minőségű festékkel.

Így hitel sem kellett hozzá.
Most meg gyűjtünk egy 2 szintes 80-85nm körülire, valamivel nagyobb kerttel, amiből már elvileg nem akarok tovább lépni, mert minek?

sellőlány 2014.03.05. 19:51:52

@Palex: "Akkor szerintem nem jó emberekkel dolgozol, és/vagy nem jó helyen vásárolsz." Ezen most elmosolyodtam egy kicsit, remélem, nem baj. Na majd akkor informálj, ha meg lesz a 80-85 m2-es kecó, annak összes felújítási tételével és meglátjuk, ki számolt reálisabban.
@Szzzz: behaltam a kommentjeiden, egyébként totál egyetértek veled. :-DDD

Szzzz 2014.03.05. 20:25:02

@Palex:

na, akkor csak elbeszéltünk egymás mellett: én ház alatt önálló helyrajzi számon, 1/1 tulajdoni hányadban megvehető pecót értem.
Ilyenből nem sok van a wekerlén, és ami van, az nem a huszonpármilliós kategória.
A linkek alatt meg lakásocskák vannak, az ingatlanos meg jellemzően a borzasztóan nyomorult tetőérbeépítés összes zug és búvóterét, de szerintem még a balkonládák területét is beleszámolta az alapterületbe, szokás szerint.
ilyen huszon millió körül már azért akadnak lakások itt-ott kellemes helyeken, pici kertrésszel máshol is.
De kétség kívül a wekerle nagyon bájos kis telep, de azért ezek a lakások rettentő elavultak.

Szzzz 2014.03.05. 20:35:17

@Palex:

Egy kicsi lakást belül rendbe tenni, gépészetet felújítani, burkolatokat cserélni, szétvésni és visszaglettelni így is egy nagyságrenddel kisebb meló, mint egy házat rendesen felújítani.

De valóban nem rossz, hogy 1 millió alatt kijöttetek belőle.
Egy háznál egy nagy felújításnál, ha tetőt kell cserélni, ne adj isten födémet kell cserélni, ha már úgyis szét van borítva, akkormár valami korszerű gépészetet is beépíteni, mondjuk felületfűtést, nyílászárócsere, szigetelés stb stb, ott egyszerűen nem tudod megúszni azzal, hogy az ismerős villanyzserelő, számlamenets Fusi Misi víz-gáz-fűtés és mindenféle szerelő, valamint apósom a burkoló 5-6 hét alatt lezavarja a felújítást, a végén te meg kiveszel egy hét szabit, begletted a lukakat és kifestesz...

Szzzz 2014.03.05. 20:35:47

@Palex:

Egy kicsi lakást belül rendbe tenni, gépészetet felújítani, burkolatokat cserélni, szétvésni és visszaglettelni így is egy nagyságrenddel kisebb meló, mint egy házat rendesen felújítani.

De valóban nem rossz, hogy 1 millió alatt kijöttetek belőle.
Egy háznál egy nagy felújításnál, ha tetőt kell cserélni, ne adj isten födémet kell cserélni, ha már úgyis szét van borítva, akkormár valami korszerű gépészetet is beépíteni, mondjuk felületfűtést, nyílászárócsere, szigetelés stb stb, ott egyszerűen nem tudod megúszni azzal, hogy az ismerős villanyzserelő, számlamenets Fusi Misi víz-gáz-fűtés és mindenféle szerelő, valamint apósom a burkoló 5-6 hét alatt lezavarja a felújítást, a végén te meg kiveszel egy hét szabit, begletted a lukakat és kifestesz...

Palex 2014.03.05. 21:28:26

@Szzzz: Na igen, ilyen önálló házat nemigen találni, hacsak nem veszel meg két házrészt :)
DE ez még mindig jobb, mint egy egymás szájába épült társasházi lakás, kispórolt anyagokból épülve, eltűnt építtetőtől (tisztelet a kivételnek).
És ugye mindehhez saját, használható méretű kerttel, kocsibeállóval, vagy garázzsal. És te döntesz a dolgokról, nem kell meccsezni a sok hülye többi lakóval, stb., de ha jól sejtem ezeket te is tudod :)

A lakás egyébként nem családi vállalkozással újult meg, hanem szakember villanyász gárdával, burkolóval.
Egyedül a vizes volt fater, mert neki meg ez a szakmája, tehát nem egy könyvelő szerelt villanyt, és nem ács burkolt :)

Amiket meg te írtál, mint komoly belenyúlás, az építéskor olcsó, felújításkor drága, ez igaz. De nem is ilyen kategóriákról beszéltünk. Egyébként meg akkor több lenne 1-2 millával a dolog.
Az alapterület meg egyébként általában 48-49nm az ilyen házaknál, lakásoknál Wekerlén, azaz beépítve bruttó 96-98nm, így a 80-85nm már a nettó számítás.
Persze legjobb, ha beépítés nélkülit vesz az ember, és maga csinálja meg, mert az lesz az igazi.
Van ács jó barátom, tőle tudom ,hogy egy 200nm-es tető munkadíja, tokkal, vonóval 1,6 milla körül van. Anyagköltség meg anyagoktól függő ugye, de akkor egy ilyen háznál ennek a harmadával kell kb. számolni, szóval nem olyan elvetemült összeg az sem ezen a szinten.
No meg jó forrásokat kell tudni, és szerencsére szinte minden témában van nekem, ha kell, a munkám révén.
Aki ezeknek nem jár utána akár 60-100%-al drágábban is kihozza ugyanazt.

Palex 2014.03.05. 21:30:24

@Szzzz: Ja, és azt nem is mondtam, hogy ebben az árban már egy rendes DSC riasztó is belefért, kombinált mozgásérzékelőkkel (téves riasztás elkerülése végett), kikábelezve a kerti tárolóba is, GSM modullal együtt. :)

Szzzz 2014.03.05. 22:23:15

@Palex:

hát akadnak kispórolt meg összecsapott új házak szép számmal, de kb az összes mutatott wekerlés házikónál egy rendes felújítás úgy indul, hogy tetőcsere. Sajnos egy ilyen pici háznak is elgé nagy teteje tud lenni, a 200nm harmada, tehát harmad áron becslés szerintem eléggé alá van lőve.
A másik hibás tényező, hogy ezek nagyon kis zegzugos tetőcskék, nem igen építesz te alá még egyyszer annyi négyzetmétert, amennyi a földszint nettója.

Aztán ott van az is, hogy ezek jellemzően tömör téglábúl vannak, és hamár felújítás, csak rádobna az ember egy 10-15 centi hőszigetelést. Ez sem olcsó, de a nagyobb gond, hogy nem is biztos, hogy csak úgy megteheted, hiszen nem a tiéd a ház, csak a fele...

végél kijön az, hogy a riasztó meg a jobb minőségű kapcsoló csak aprópénz az egészhez képest, ha tényleg korrektül rendbe akarod tenni, úgy hogy az egy korszerű ház legyen.

Azt azért nem hiszem, hogy csak a források hanyag megválogatsával másfél kétszer annyiba kerüljenek a dolgok. Baromi nagy verseny van, hőszigetelésért, zsák cementért, kazánért kattint párat az ember a neten, máris képbe kerül, hogy mennyi az annyi. Annál sokkal kevesebbért nem fogod tudni beszerezni, átlag földi halandóként.

Palex 2014.03.06. 09:05:57

@Szzzz: Persze, nem is kérdés, hogy nem lesz ugyanakkora lesz a tetőtér nettója, mint az alapterület, ezt írtam is.
És egyébként meg minél rosszabb állapotú, és olcsóbb, annál jobb, mert az alapok ugyanazok, és gyakorlatilag ugyanannyit kell rákölteni, mint egy drágábbra, hiszen az nem a saját szájíz szerint lett felújítva.
Egy nem beépített tetőteres házat már meg lehet venni 11-12 milláért.
Azt meg 12-13-ból komplett beépítem, és akkor abba már minden földi jó benne lesz, szigetelve, új tetővel, és nettó legalább 80nm-el. Ez területben simán megvan egy 3 szobás társasházi lakás területe, sőt, inkább több is, mert azok inkább 60-70nm-esek szoktak lenni max, csak mellé saját 1-200nm-es kerted is van, valódi zöld, csendes környezettel.
Persze olyan is van, aki pont társasházra vágyik, mert van ilyen barátom. Őt is megértem. De Pesten, igazán zöld, és csendes környezet, nem csak 2 utcán keresztül tényleg nem nagyon van máshol, talán még a szomszédban a József Attila lakótelepen, bár ott már igen nagy az átmenő forgalom, de az még tágas, parkos, csak ott meg szinte minden lakás távfűtéses, ami nem túl jó kiindulási alap.

Egyébként a házrészekkel Wekerlén azt csinálsz, amit akarsz, mert elég sok házon látni, hogy egyik fele meg van csinálva, a másik meg nincs. Szóval ez nem jelent problémát.

És a riasztó, szerelvények egy ekkora lakásnál már simán 500e Ft-os tételek, ha nem valami gagyit rak be az ember, ami persze 10 millánál "aprópénz", de sok ilyen aprópénzből jön össze ez az összeg ugye :)

Lényeg a lényeg, hogy én véleményem szerint 20 milla körüli, vagy akár a feletti lakásnak nem látom értelmét, max 10 milla környékén, mert e fölötti árnál már van kis kertes megoldás, nem is kevés. És a legtöbb lakás szomszédra néz, vagy forgalmas utcára, stb. Persze ebben is vannak kivételek, amit ki lehet fogni, de nem túl sok.

De elfogadom, hogy van aki erre vágyik, hiszen nem vagyunk egyformák.

sellőlány 2014.03.06. 10:10:52

@Palex: Utolsó mondatod a kulcs. Huszonpármillióból már Dunakeszin (amire ugyanúgy igaz, hogy onnan 20 perc alatt vonattal a Nyugatiban lehetsz) is lehet venni egy viszonylag újépítésű, normális kialakítású hàzat és akkor tényleg csak a stílussal kell vacakolni. Én egy Wekerle féle sufnituninggal tényleg csak akkor foglalkoznék, ha lokálpatrióta lennék, mert Kispest önmagában nem elég nyomós ok arra, hogy oda költözzek. A zuglói életérzést csak az ismeri igazán (a már fent felsorolt szempontokkal), aki itt lakik, és megéli a mindennapjaiban.

Palex 2014.03.06. 12:14:09

@sellőlány: Jó, hogy felhoztad Dunakeszit, mert laktam ott valamivel több, mint egy évet. :) Köszönöm, de abból nem kérek többet.
Persze, hogy 20 perc alatt bent vagy, HA JÖN a vonat. De a vonatállomás 2 helyen van, a város meg elég nagy, és mindamellett legjobb esetben is 30 percenként jár :)
Szóval ez így nem kicsit sántít.
Tősgyökeres Pesti vagyok egyébként, 8 kerben szocializálódtam, panelben. Tudom, milyen jó ha minden 5 percre van, de ott nemigen van zöld sehol.
A városhoz legközelebb a Wekerle adja azt, amire vágytam, viszonylagos csendre, nyugalomra, de még mindig Metró közelségben, és nem aranyáron.
Ami még nem olyan rossz, az Budafok városközponthoz közelebb eső rész dombon, mert az is csendes, és 5 perc alatt villamoson, buszon van az ember, amivel 15-20 perc alatt be lehet érni belvárosba.

sellőlány 2014.03.06. 14:12:42

@Palex: Persze, hogy sàntít, ironikusan írtam mint néhai gödi lakos. És inkább arra a megállapításodra reflektáltam, hogy mit lehet kapni huszonpármillió forintért. Kispest sajnos nem lesz számomra akkor se vonzóbb, ha felújítják a Határ utat és felújítják a 3as metrót. Amiben azért lehet ebben reménykedni, ha ott lakik az ember (és még viszonylag fiatal, így ki tudja várni).

borzimorzi 2014.03.06. 22:32:44

@sellőlány: A kérdés ebben a formában megválaszolhatatlan. Ugyanis Buda legrosszabb részei sokkal rosszabbak, mint Zugló legjobb részei. Nem is kell feltétlenül lakótelepnek lennie, ha kifelé mégy a Szilágyi Erzsébeten, nagyjából az OPNI vonaláig konkrétan büdös van. A hajdanában nagy presztízsnek örvendett Pasarét forgalmas utakhoz közeli részein alig lehet levegőt venni, ha valaki csak egy kicsit hajlamos az asztmára, ki fog neki jutni a "jóból", nem kicsit. Azt érdemes figyelembe venni, hogy Budapesten az uralkodó szélirány kb. É-ÉK. Vagyis a Solymári völgy felől kapjuk a friss levegőt. Minél közelebb vagy a szélcsatorna elejéhez, annál tisztább levegő jut a tüdődbe. Ebből a szempontból Zugló az egyik legjobb pesti kerület. De soha nem fog tudni versenyezni a II., XII. és III. kerület magasabb fekvésű (hegyvidéki) részeivel. Ettől még Zugló magasan veri a Fény utcai piac környékét, A XI. ker belső részeit és a BAH csomópont környékét is.

Üdv:
b

sellőlány 2014.03.07. 07:47:58

@borzimorzi: Hát igen, pont ezért érdekelt volna egy összetettebb vélemény, ami több annál, mint "jó a fekvése" (cserébe kínlódok a jeges utakkal télen és cipelhetem több száz méteren a szatyraimat a kocsitól a házig) vagy "mert jó a levegő" (relatív). Számos barátom, ismerősöm él Budán a hegyekben, és ha szükségük lenne, kocsiba kell szállniuk. A munkáik miatt szinte mind Pestre vagy Dél-Budàra jár. Az egyiknek huzamosabb időre szervízbe került a kocsija, és rengeteg idejét elveszi a BKV-zás. A szervíze (ahova hetente jár) tőlünk 5 percre van. :-)

sellőlány 2014.03.07. 07:51:34

@sellőlány: és ha bármire szükségük lenne

csentecsa 2014.03.08. 00:15:46

@Szzzz: Kicsit talán tájékozódj mielőtt hülyeségeket írsz. A 3-as villamossal elérhető az Őrs, a kisföldalatti mexikói úti végállomása, és a Bosnyák tér is. Az egyetlen olyan villamosvonal lesz amely mind a négy metróvonalat keresztezi majd.

csentecsa 2014.03.08. 00:20:12

@Étteremkritikus: A 3-as villamossal elérhető az Őrs, a kisföldalatti mexikói úti végállomása, és a Bosnyák tér is. Az egyetlen olyan villamosvonal lesz amely mind a négy metróvonalat keresztezi majd.

Étteremkritikus · http://legjobbetterem.blog.hu 2014.03.08. 10:51:54

@csentecsa: Jelenleg nem tervezik a 4-es metró hosszabbítását, szóval egyhamar nem fog metrót keresztezni a Bosnyák téren :)

Szzzz 2014.03.09. 00:31:19

@csentecsa:

Te mit szívtál? 3-as villamos vonalára specializálódott ingatlanos vagy?

Sőt a hármas villamos az villamos, ami mind a nyolc budapesti metrót kereszetezni fogja, mihelyst építenek még öt olyan metrót, amit keresztez.
A 4-es metró a dolgok jelen állása szerint az elkövetkezendő 15 évben BIZTOSAN NEM fogja keresztezni a 3-as vilit.
Bár ha úgy értetted, hogy az egyetlen, amelyik a jövőben fogja, és nem már most is, úgy lehet, annak lusta vagyok utána nézni.
De a 4-6 47-49 viszonylatok most is kapcsolódnak mind a négy metróhoz, sőt, a 4-6 vonalnak 5db metrókapcsolata is van ugyebár...

csentecsa 2014.03.10. 12:19:28

@Szzzz: Na persze ,csak a 4-6-os nem a kertvárosi részen közlekedik, ami ugye a vita tárgya(Buda vs Zugló).
Jelenleg 3 metróvonalat keresztez 3-as villamos, de mivel az ember hosszú távra tervez ingatlanvásárlásnál, előny a jövőben könnyen elérhető 4-es metró is (jelenleg pedig a 7-es busz család).
A 3-as Zuglón kívül Kőbányán is keresztül halad. Az általad említett Illatos út,és a Dreher Kőbányán vannak, ami ugye a 10.ker..

samot 2015.11.17. 20:10:47

@Mortanius: Na igen,ott kezdödik a büdös!Akàrhànyszor beérek az M1-röl ott kell felrakni a gàzàlarcot!