Elképesztő, hogy miközben mindenki azon retteg, hogy tönkreteszi a kerület - mit a kerület, a város - jó hírnevét a bulinegyed kialakulása, az Otthon Centrum legújabb jelentése szerint épp az ellenkezője igaz. Amióta sorra nyitnak a rom- és posztromkocsmák a Kazinczy környékén, jelentősen megugrottak arrafelé a lakásárak. Igaz a tapasztalatok szerint ez nem minden környékre jellemző, máshol nem ilyen egyszerű felbulizni az ingatlanok értékét.

Íme az elemzés, melyben a klasszikus mulatózónák mellett (Liszt, Ráday) kicsit körülnéztek a vidéki ingatlanpiacon, meg annak is, kik vásárolnak ingatlanokat errefelé.

A Belső-Erzsébetvárosban elhelyezkedő utca éjszakai szórakozóhelyeiről, romkocsmáiról az egész városban ismert, de sok külföldi is előszeretettek látogatja ezeket. Az egymás mellé települő vendéglátóegységek, és az általuk generált éjszakai nyüzsgés nagyjából másfél-két éve lett számottevő, aminek már az ingatlanpiacon is érezhető a hatása.

"A terület lakosságának összetétele változik, legalábbis az elmúlt 2-3 évben itt vásároló közönség átlagéletkora 6 évvel alacsonyabb az egész kerületre jellemző átlagnál." - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. - "Az éjszakai nyüzsgés főleg a 25-35 év közötti korosztálynak vonzó, most ők vannak többségben a vevők között." Ez utóbbiak főleg egyedülállók, vagy fiatal párok, kevés nagy családossal lehet találkozni a keresők között. Az éjszakai lárma természetesen kortól függetlenül zavaró lehet, így az utcában az utcafronti lakások árai alacsonyabbak, mint a csöndesebb, belső lakásoké, de újépítésű lakások esetében - melyekből a Kazinczy utcában is találunk - a jobb hangszigetelést biztosító ablakok ezt a hatást is ki tudják szűrni. A környék bulizós jellege az eladókra is hatással van, az Otthon Centrum megbízásai között találni olyan lakásokat is, melyeket tulajdonosaik kimondottan a megnövekedett éjszakai zaj miatt kínálnak eladásra. Az eladásra jó eséllyel pályáznak, hiszen többen vannak, aki kimondottan ebben az utcában keresnek lakást.

Ingatlanárak és eladó lakások a Kazinczy utca környékért. Kattints a részletekért

Bár a Kazinczy utca árai meghaladják a kerület átlagárait, a 2008-tól tapasztalható lefelé tartó tendencia az utcában is érezhető. Jelenleg a használt téglalakások egy négyzetméterre vetített ára 270.000 Ft körül alakul, míg a VII. kerületé 210.000 Ft körül voltak 2013 első kilenc hónapjában. Az utca ingatlanárai már csaknem egy évtizede meghaladják a kerület átlagárait, bár ebben az is szerepet játszik, hogy a KSH adatbázisa sajnos nem szűri ki az újépítésű lakások magasabb árát a társasházi lakások átlagos áraiból, így ez némileg torzíthatja a képet (lásd 1. ábra.). Egyes utcák átlagáraiban az is kilengéseket hozhat, ha csak kevés számú adásvétel zárul az adott évben, és az egyes évek között jelentősen különböző ingatlanok cserélnek gazdát, ahogy azt a Liszt Ferenc tér esetében is látni lehet.

Ingatlanárak és eladó lakások a Liszt Ferenc tér környékért. Kattints a részletekért

Ami a vásárlók összetételét illeti, a VII. kerületben találunk olasz, orosz, német, francia vásárlókat, a Kazinczy utcában a magyar vevők dominálnak, a külföldiek egyelőre csak a szálláshelyeket veszik igénybe. Ezeknek viszont nagy keletjük van, hiszen a bérleti piacon sok olyan vállalkozó van, aki főbérlőként, vagy albérlőként kínál helybeli lakásokat rövidebb tartózkodásra, napi 40-70 EUR közötti áron. Ezek a vállalkozások nem csak a bérleti piacon aktívak, többen vásárolnak rövidtávú kiadás céljából lakásokat, sőt egész épületeket is keresnek, hogy azokat apartman házzá alakítva használják ki a környék külföldön is ismert vonzerejét.

Budapest - Liszt Ferenc tér, Ráday utca

A Kazinczy utca ismertsége új keletű, szemben a Ráday utcával és a Liszt Ferenc térrel, ahol a területek népszerűsége a 90-es évek végén ugrott meg, ahogy a forgalom elől elzárt területen sorra nyitottak meg az éttermek, nagy teraszaikkal. Mindkét területről elmondható, hogy most is keresett, presztízsterület, de népszerűségük az utóbbi években már kicsit megkopott, amiben azért nagy szerepe volt a gazdasági válságnak is.

A Liszt Ferenc tér népszerűsége a lakáspiacon is érezhető volt, nagyon sok külföldi és tehetős magyar vásárolt a téren lakást. A tér átlagárai hamar elszakadtak a kerület átlagáraitól, már a 2000-es évek elején jóval meghaladták azokat. A tér lakáspiaci forgalma sosem volt jelentős, a válság előtt is 10-20 lakás cserélt gazdát évente, 2008 óta pedig 10 alá esett az éves tranzakciók száma. Köszönhető ez egyrészt a relatív korlátos lakáskínálatnak, másrészt a gyakran 400-500 ezer forintot elérő négyzetméter áraknak. Az átlagár az idei első kilenc hónap eladásai alapján 390.000 Ft körül alakult egy négyzetméterre vetítve. A tér, bár már kevés olyan vásárló van, aki kifejezetten a Liszt Ferenc téren keres lakást, még mindig nagyon kedvelt a külföldiek körében, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint az elmúlt 3 évben minden harmadik vásárló külföldi volt, hollandok, belgák, amerikaiak.

Ingatlanárak és eladó lakások a Ráday utca környékén. Kattints a részletekért!

A Ráday utca, hasonlóan a Liszt Ferenc térhez, valamelyest vesztett a varázsából, főleg, ha a 2008 előtti időkhöz viszonyítjuk, de ebben a gazdasági helyzet is szerepet játszott. Presztízsjellege nem tűnt el és kiváló közlekedési kapcsolatai az új metróvonallal még tovább javulnak, de a kimondottan az utcában lakást kereső vevők száma lecsökkent. Korábban szintén sok külföldi vásárolt az utcában, de mára szinte elfogytak a külföldi vásárlók. A Ráday utca árai a kerület átlagáraihoz képest nem voltak magasabbak, bár ebben az utca nagykörúthoz közeli lakásainak alacsonyabb ára is szerepet játszik, hiszen a Kálvin tér felé eső rész még mindig drágább, mint a szomszédos párhuzamos utcák lakásai.

Vidék - kisebb hatás

"A városszerte népszerű helyek ingatlanpiaci hatásait vidéken is megvizsgáltuk, de némi meglepetésre azt tapasztaltuk, hogy ezek hatása jóval kevésbé érezhető az ingatlanpiacon." - mondta el Kühne Kata. - "Bár szép számmal találunk vidéki városokban is megújuló tereket, utcákat, nagy forgalmat bonyolító éttermeket, ezek kisebb hatással vannak a lokális ingatlanpiacra."

A legszembetűnőbb példa talán Pécs, ahol az Európa Kulturális Fővárosa projektben számos közterület újult meg. A Széchenyi tér felújítása, az Irgalmasok utcájának sétálóutcává alakítása bár jelentősen növelte a terület presztízsét, a lakáspiacon keresletbővülést, vagy áremelkedést nem indukált. Ide sorolhatjuk Debrecenben a megújult Simonffy utcát, valamint a Hal közt. A terület nagyot változott, szökőkutat kapott, új kávézók, sörözők nyíltak, nyári estéken igazán kellemes hangulatú az egész tér, ami addig nagy hiányossága volt a városnak, de fejlesztések az ingatlanpiacra igazán nem voltak hatással, sem a forgalmat, sem az árakat tekintve. Nagyon hasonló Székesfehérváron a megújult Fő utca, amely bár tradicionálisan városszerte népszerű kikapcsolódási célpont, az új fejlesztések nem hoztak többletkeresletet a környék ingatlanjaira.

[Fotó: leicapress - indafoto.hu]