Balláék nem is olyan régen küldtek egy összeállítást arról, hogy mennyire változtatta meg a KÖKI Terminál megépülése a helyi ingatlanpiacot. Most egy újabb elemzéssel rukkoltak elő, ezúttal Zuglóról, mely furcsa mód megőrizte azt a harminc-negyven évvel ezelőtti imidzsét, hogy tulajdonképpen kertváros - holott már szinte minden talpalatnyi földjén társasház áll. De vajon hogy látják mindezt az ingatlanosok és az ingatlanvásárlók? Melyek erősségei, gyengeségei és hol mennyiért vehetünk kecót. 

Megvan-e még Pest Rózsadombjának régi presztízse?

Zugló továbbra is hívószó az ingatlanvásárlók számára. Aki egy kis csendre, zöldre vágyik Pesten, de közel maradna a belvároshoz, az elsősorban a XIV. kerületet veszi számításba, miközben tisztában kell lennie azzal is, hogy a környező kerületek átlagáraihoz képest magasabb összeget kell ezekért az előnyökért fizetnie. Ugyanakkor a legenda és a valóság nem teljesen fedi egymást, ami olykor kellemetlenül érheti az érdeklődőket.

XIV. kerület ismertségének és múltjának köszönhetően továbbra is fővárosunk pesti oldalának egyik leginkább felkapott kerülete - mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. kerületi irodájának értékesítési vezetője. Ugyanakkor hozzátette, hogy ez természetesen az árakban is tükröződik. A válság persze Zuglót sem hagyta érintetlenül: a szakértő szerint 20-30 százalékos áresést szenvedtek el egyes ingatlanok árai. De mivel az árcsökkenés általános volt az országban, így nem okozott presztízsveszteséget a kerületnek.

Objektív előnyök

A kerület két kiváló tulajdonságával hódítja meg az ingatlanvásárlókat, mely a legtöbb esetben nem jár kéz a kézben a nagyvárosokban. Az egyik a jó közlekedés: érinti a földalatti, a metró, áthalad rajta az 1-es villamos és a 7-es busz. A másik pedig a jelentős méretű zöldfelület, még akkor is, ha az utóbbi évek társasházépítései alaposan bele is haraptak ebbe. Ennek lett egyébként következménye, hogy az önkormányzat teljes építési tilalmat rendelt el a kerületben, amivel persze már csak a további túlépítést tudja megakadályozni.

A kevésbé jó részek

Zugló esetében sem beszélhetünk homogén kerületről, ahol minden rész egyaránt idilli, zöld és hívogató a vevők számára. Vannak utcák, ahol gondok adódtak abból, hogy a romló városi környezet és így a csökkenő ingatlanárak miatt a társadalom aljára szorult rétegek megjelentek, illetve a már régebb óta itt lakók csúsztak lejjebb.

Az egyik ilyen neuralgikus pont a Cserei utca és környéke, mely a környéket csak felületesen ismerők, és a Stefánia utat járók számára meglepő lehet. Diplomatanegyedről beszélünk, ahol sok ügyvédi iroda is működik, miközben a hátuk mögött egy rossz állapotú lakóterület húzódik. Az önkormányzat az utóbbi időben már tett erőfeszítéseket, hogy a pusztulást megállítsa: bekamerázta az utcákat, illetve a kerületőrség is figyel.

Hasonló folyamat játszódott le a Tábornok utca, Utász utca, Zászlós utca környékén, ahol ugyan sok új házat felépítettek, közöttük azonban megmaradtak a lepusztult épületek, a nem gondozott önkormányzati bérlakások. Ráadásul a Tábornok utca viszonylag forgalmassá is vált az utóbbi időben, miközben a Francia útnál húzódó vasút is meglehetően közel fut egy-egy házhoz.

Ami miatt nem kell aggódni

Nem következtek be ugyanakkor kedvezőtlen változások a híres-neves Herminamező esetében: az elegáns, zöld villanegyed megőrizte régi fényét. A műemléki jellegű házak néhány kivételtől eltekintve többnyire jól karbantartottak, az utcák változatlanul csendesek, a fák pedig az égig érnek.

Szintén a kedvelt részek közé tartozik a Bolgárkertész utca és környéke, mely zöldövezeti jellegű, ugyanakkor a kettes metró miatt a közlekedése is kiváló. A családi házas környékeket tekintve pedig Alsórákos és a Rákospatak környéke számít vonzónak, elsősorban persze azok számára, akik az árait meg tudják fizetni - jelezte a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetője.

Mit keresnek a vevők?

Zugló esetében is a kisebb és közepes méretű lakásokat veszik elsősorban. Ha az olcsóbb részeket, így a Cserei utca vagy az Utász utca környékét célozzuk be, akkor szinte panelár alatti négyzetméterárakkal számolhatunk, azaz 160-180 ezer forintos összeggel. Ha viszont Herminamezőt tekintjük, akkor az árak 280-300 ezer forint környékén mozognak a jó adottságú ingatlanok esetében. 300 ezer forinttól már az új és újszerű lakások négyzetméterárai indulnak.

Szintén vonzóak a panellakások, így többek között a Füredi úti lakótelep, ahol 160-180 ezres négyzetméterárról beszélhetünk, de a népszerűbb Adria sétány esetében már 200-230 ezres árak alakultak ki. A különbséget az jelenti, hogy míg előbbinél a ‘70-es években épült, tízemeletes épületek sorakoznak, addig utóbbi esetében a 90’-es években épült, sátortetős, központi fűtéses, négyemeletes épületek lakásai közül válogathatunk.

Az ingatlanközvetítő arra is felhívta a figyelmet, hogy a szomszédos kerületekhez képest Zuglóban a panelprogram is gyorsabban halad, ami még vonzóbbá teszi a lakásokat. A panelprogram ugyan a csúsztatott zsalus lakásokat - mint amelyek például az Egressy út mentén állnak - nem érinti, azonban ezek az eltérő technológia és a házközponti fűtés miatt mégis kedvezőbb megítélésűek, így áruk némileg a paneleké felett alakul.

A családi házakra Zuglóban kisebb a kereslet, mint a szomszéd kerületekben, aminek az oka egyértelműen az áruk. Sebestyén Tamás szerint ezek közel járnak a budai szintekhez, miközben a kerület jó tulajdonságait mérlegelve sem vetekedhet a Duna túloldalán fekvő, felkapott kerületekkel.

Összességében a XIV. kerület - néhány kisebb övezetet leszámítva - megtartotta jó hírét, bár néhány szomszédos kerület a kedvezőbb árakkal elcsábítani látszik a lakásvásárlásra csak kisebb összeget fordítani tudó családokat. A tulajdonosoknak így már nem elegendő csak Zugló előnyeire hivatkozniuk, a lakás árának és tulajdonságainak is vonzónak kell lenniük - összegezte Sebestyén Tamás a Balla Ingatlanirodák XIV. kerületi irodájának tapasztalatait.