Szabadság tér - fotó: építészfórum.huBár az Urbanistán ritkán szoktam ingatlanpiaci elemzésekkel foglalkozni, de mivel elromlott a kávéfőzőm és kifogyott a pogácsakészletem igen érdekesnek ígérkezett, elmentem a CBRE múltheti sajtóreggelijére. Lássuk, hol épülnek plázák idén és jövőre, mennyi új iroda kell még Budapestre, na és hogy mit szólnak a külföldi befektetők a magyarországi demokrácia állapotához.

Figyelem, a tájékoztatás nem teljes körű, csak azt írom le, ami nekem érdekes volt. Ha valakit az eseményről kiadott sajtóközlemény érdekel, megtalálja például itt, vagy a kivonatát itt.


Ingatlanbefektetés és politika

 

Kezdjük a legvégén. Persze az egész évértékelő, illetve jövőbe tekintő előadássorozaton nem esett róla szó, ám az első újságírói kérdés rögtön arra vonatkozott, hogy mit szólnak a nyugati ingatlanbefektetők a magyar demokrácia helyzetéhez.

Komolyan nem tudom, milyen választ vártak rá. Aki már látott messziről közgazdaságtani könyvet, az tudja, hogy viszonylag sokadlagos szempont ez egy befektetésnél: ha erkölcsi alapon fektetnének be a nagyok, akkor ma legfontosabb helyszínek és ágazatok sehol nem lennének. Szóval röviden: egyáltalán nem érdekli őket. Na persze ez csak a „demokráciára” vonatkozik, a gazdaságpolitikánkra már nem hánynak fittyet.

A régió két legfontosabb ingatlanpiaci helyszínénél – Prága és Varsó – kiemelték az elemzők, hogy nagy előnyük a stabil környezet. Ezzel szemben Budapesten vagy tíz-tizenöt éve arra panaszkodnak a külföldi cégek és befektetők, hogy nem is a bürokrácia vagy a magas adók vagy akármi a probléma, hanem a kiszámíthatatlanság. Vagyis ha figyelembe veszed az összes szempontot és kiszámolod, hogy megéri-e egy fejlesztés, akkor is nagyon pofára esel, mikor egy év múlva minden borul.

Ám kézzelfogható hatásai is voltak a közelmúlt gazdaságpolitikai lépéseinek. Például a szigorodó finanszírozási feltételeknek köszönhetően nehezebb forráshoz jutni az új fejlesztésekhez, sokan pedig az IMF-tárgyalások eredményére várnak.

A végtörlesztési lehetőség miatt visszaesett a kiskereskedelem és ennek köszönhetően a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés is. Vagyis inkább a hitelkiváltással foglalkoznak a polgárok, ahelyett hogy bevásárló központokban költenék a pénzüket – ami persze legyen a retailszektor baja, ráadásul hosszú távon talán nekik is jobb a stabilabb fogyasztó réteg.

Na de elég a magyar gazdaságpolitikából, annál is inkább, mert a fenti fejtegetést finoman szólva is zárójelbe teszi, hogy ha minden törvény az ingatlanszektor kedve szerint alakulna, akkor sem lenne sokkal több fejlesztés nálunk. Ugyanis Budapest (és vele Magyarország is) erősen túltelített, akár irodáról, akár kereskedelemről van szó.

 

Leálltak az irodafejlesztések...

Puffancs: Nyár a Millenárison
Fővárosunkban az irodák kihasználatlansága épp most csökkent valamivel húsz százalék alá (vagyis nagyjából minden ötödik üresen áll). Ennél csak Kijevben rosszabb a helyzet a régióban, ott ugyanis hasonló az üresen kongó irodák aránya, viszont javában zajlik egy csomó új építése is – biztos, ami biztos.

Nálunk új irodák gyakorlatilag nem épülnek, 2012-2014 között mindössze pár tízezer négyzetméter átadását tervezik a fővárosban. Hogy ez a „pár tízezer” tényleg jelentéktelen mennyiség, azt jól érzékelteti, hogy az ezredfordulón olyan egymillió négyzetméter volt készen, ma pedig hárommillió.

A fejlesztők leálltak a megfelelő telkek vadászatával is. Ennek következtében a földárak a pár évvel ezelőttiek felére zuhantak vissza, de a CBRE elemzői szerint ez a reális érték, nem a korábbi felfújt.

A nagy megtorpanás egyúttal azt is jelenti, hogy Budapesten vége a spekulatív fejlesztések korának. (Spekulatív fejlesztés alatt azt értjük, amikor nem meghatározott igények szerint építenek egy irodaházat vagy raktárat, hanem az általános elvárásoknak megfelelően. Aztán, amikor kész, nekilátnak bérlőt vadászni hozzá. Ilyet persze csak olyan helyzetben érdemes csinálni, amikor hemzseg a piac a potenciális bérlőktől, akik ráadásul nem szeretnének éveket várni arra, hogy felépüljön a saját álomingatlanjuk.)

Ami az árakat illeti, állítólag elég nyomottak, mivel a sok új iroda miatt rengeteg régi maradt üresen. Ráadásul egyelőre nem nagyon van különbség a legújabb és a kevésbé új irodák között. Lehet hogy túl egyszerűen gondolkodom, de ha üresen maradnak a régi irodák, akkor kár volt újakat építeni. Főleg, hogy egy régi épület korszerűsítése sokkal környezetkímélőbb, mint akár a legzöldebb LEED-minősítésű új irodaház építése. De persze a befektetői logika szerint (lásd fentebb) teljesen indokoltak voltak az eddigi fejlesztések.

A nyomott árakért furcsa módon a közszféra is felelős. Nálunk a máshol megszokottnál sokkal erősebben van jelen a bérlői piacon. Ez egyrészt jó a bérbeadóknak, mert élénkíti a keresletet, de rossz is, mert csökkenti az árakat.

Ez viszont újabb keresletet generál. Varsó és Prága fellendülése ugyanis azt is jelenti, hogy egyes bérlőknek túl drágává váltak. Állítólag több nagy cég is tárgyal arról, hogy Budapestre hozza szolgáltatóközpontját, miután Lengyelországból „kiárazódtak” (ezt a szép szót a sajtóreggelin tanultam).

 

… és kiskereskedelmi ingatlanok sem épülnek

A kiskereskedelmi ingatlanok terén a 2007-2008-as csúcs óta csökkent forgalom, illetve tavaly stagnált. Ez is annak köszönhető, hogy befejeződött két nagy fejlesztés (a Köki Terminál és a szegedi Árkád). Idén csak kisebb, helyi bevásárlóközpontokat adnak át. Még az Orco 8eredetileg 2010 tavaszára tervezett) Váci1-e és a Wing Hegyvidék Bevásárlóközpontja az, amely mérete miatt említést érdemel Budapesten, de azért jóval kisebb alapterületekről van szó, mint a „hagyományos” plázák esetében.

2013-ra egyedül az Árkád második ütemének befejezése várható, melynek köszönhetően ez lesz a legnagyobb bevásárlóközpont a fővárosban.

Ennek fényében némiképp érthető, hogy az egész sajtótájékoztató alatt miért nem hangzott el egyszer sem a „plázastop” kifejezés – pedig látszólag érzékenyen kellene érintenie a szektort. Úgy tűnik, hogy az idén januárban kezdődő és három évig tartó moratórium valami olyasmit tilt meg, amit amúgy sem csinálna senki sem. A már megkezdett fejlesztéseket így is befejeződnek, újba pedig nem akar senki vágni. (Ha meg mégis, akkor az is megoldható.)

Az Urbanista elköltözött! Ha nem akarsz lemaradni a friss posztokról, katt ide:

Címkék: budapest ingatlanpiac iroda építés bevásárlóközpont gondolkoztam is picit

A bejegyzés trackback címe:

https://urbanista.blog.hu/api/trackback/id/tr134036311

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

a sötétség seregeinek vezénylő tábornoka 2012.01.31. 18:52:02

Látom, hogy bővül az Árkád, de nagyobb lesz, mint a Westend???

Boka1 2012.01.31. 23:01:58

a Köki is halódik.A Westend-ben kevés a fehérbőrű, sok a zsebtolvaj. Talán a Mammut, de ott meg csórónak érzi magát az ember az elit tömegben.

Amúgy Demján is azt mondta, amikor kérdezték, hogy miért állt át a sötét oldalra : mindegy milyen színű a macska, csak fogja meg az egeret !

dr. Bubó 2012.01.31. 23:09:53

azért a bürokrácia is sokat tett a fejlesztések leállításához (amit lengyeleknél 4 hónap azt itt négy év "elintézni")

de garantáltan nem fog soha elindulni semmi még lassan sem, mert a jogszabályok is rosszak...

nagyon kretének a hivatalok... gyakorlatilag az álam mexűnt, nem műxik...

Addict · http://www.noisefreaks.com 2012.01.31. 23:11:40

Nem hiszem, hogy nagyobb lesz, mint a Westend, bár ha a Sugárt is hozzá veszem, akkor igen.

Sicc 2012.01.31. 23:13:30

Nem kell pláza. Jó pék kell, jó cipész, jó zöldséges, olcsó, megbízható hentes, akivel tegeződöm.

dr. Bubó 2012.01.31. 23:16:00

@Sicc: plázába jártál zsemléért? nem tűnik bölcs dolognak...

endike · http://barathendre.wordpress.com/ 2012.01.31. 23:16:15

fejlődés!
fenntartható fejlődés!
fenntarható állapot
állapot
nem állapot

Case · http://streetartbp.hu/ 2012.01.31. 23:31:32

Azért remélem egyszer majd csak megépitik a tervezett WestEnd 2-t, mert a tervrajzok alapján az baromi jól nézett ki, meg ugye azzal eltünne végre az a bazinagy, ocsmány senkiföldje is, aminek a helyére kerülne.

Szputya 2012.02.01. 07:02:53

@Case: Én parkot létesítenék inkább azon a senkiföldjén... Vagy kormánynegyedet? :P

dr. Bubó 2012.02.01. 07:20:01

@Szputya: nagyszerű ötlet kell a népnek a friss levegő a város közepén, meg a kutya szarató...

mit javasolsz? havi 10 ezer Forintos kötelező park bérlet MINDEN budapesti és vidéki lakosnak? ez korrekt? ebből kijönne? az összes többi rohadó/lebetonozott közterületi zöld felület fenntartása is?

hogy látod havi 10milla*10ezer= 100 000 000 000 = havi 100 milliárd? abból ellopnak fidesék 90-et. 10 milliárdból meglehetne a a parkok fejlesztése és a fenntartása?

nagyszerű ötlet !

és mi lenne ha ingyenes közfürdőket és színházakat csinálnánk...

midnight coder 2012.02.01. 07:46:21

Van még olyan nyomorú tanyaközpont ebben az országban aminek nincs a 10 kilométeres körzetében bevásárlóközpont ? Szerintem a szűk keresztmetszet inkább ott lehet, hogy ahhoz hogy egy bevásárlóközpont működjön, vásárlók is kellenek.

BpDili 2012.02.01. 08:33:50

Iroda fejlesztéshez anyit azért érdemes hozzá tenni, hogy, ugyan az előző rendszerben irodaépítési stop volt, értelmiségi jellegű munkát nem tekintették érték teremtésnek, ehhez képest az irodák is meglehetősen szükek voltak. De végül is hány irodai munkahely van, hány embernek kell helyet csinálni, arról a cikk nem szól. Szerintem a viharos fejlődés az elmúlt 20 évben érthető, de lassan kielégíti az igényeket, Ezek után minek új iroda épületet építeni. Ennyi.

kigyurt álat 2012.02.01. 08:39:56

Reméljük nem jön vissza az ingatlanos lufik ideje, amikor orrba-szájba építettek mindenféle lakó és irodaépületet részben pályázati pénzekből a kereslet figyelmen kívül hagyásával, aztán most ott állnak kihasználatlanul.
Lakóingatlan is van rengeteg üres, például a 2. és 3. kerületben és Buda környékén az "új" építésű lakóparkokban, amelyek már jónéhány évesek. Az építtetők talán nem is árulják őket, hanem a jobb időkre várnak.
A szokásos szöveggel ellentétben az ingatlanos beruházások nem húzzák a gazdságot, hanem a fejlődő gazdaság tudja húzni az ingatlanpiacot. Aki érdekelt benne, az szokta az ellenkezőjét mondani, de az egyszerűen hazudik.

igazi hős 2012.02.01. 08:45:10

@midnight coder: Egyetértek. Ez a kormány mindent megtett, hogy a legolcsóbb és a legdrágább plázáknak egyszerre növelje a forgalmát.

szájhúzó kutya · http://szajhuzokutya.blog.hu 2012.02.01. 09:08:07

Kis demokrácia féltés úgyl átszik minden zsindexes blogon kötelező! Kis nácizás és a nolra is felkerülhetsz! :D

Lord of Earth 2012.02.01. 09:11:56

Én leszarom a plázákat, sokkal izgalmasabb lenne, ha a belvárosban rengeteg nívós kisüzlet lenne, mint valamikor régen, nagyon régen...

dolgozni kék 2012.02.01. 09:24:14

építőmérnök vagyok.. az az érzésem, hogy itthon nem nagyon lesz szükség rám még pár évig a szakmában.

dolgozni kék 2012.02.01. 09:27:07

hacsak nem találok ki valami szükségszállást újrafelhasznált hulladékból építve bedőlt devizahiteleseknek.

Zubreczki Dávid · http://urbanista.blog.hu 2012.02.01. 09:30:32

@szájhúzó kutya: a posztot is elolvastad vagy csak a címét? :D

Lasombra 2012.02.01. 09:42:11

kicsit off:
én azt szeretném látni, ha visszatérnének a "retro" irodák. mert pár éve itt is betört ez az "open office" v "open plan" (vagy ahol ahogy hívják) berendezkedés.

biztosan én vagyok antiszoc, de nekem herótom van egy halom ember nyavalygását hallgatni egész nap. nyissuk ki az ablakot, csukjuk be az ablakot, kapcsoljuk be a légkondit, kapcsoljuk ki a légkondit, büdös van, hideg van, meleg van, ne telefonálj bent, ne mászkálj, húzd el a függönyt stb.stb. vagy amikor outlook, chat helyett átkurjantanak a terem túloldalára, mert az hatékonyabb. :S

Kepan 2012.02.01. 10:02:28

@Lasombra: Az open space irodát is meg lehet úgy csinálni, hogy csak kevés embernek kell a sirámait hallgatni... Ez persze cégfüggő, ki mire ad ki pénzt.

himposztor 2012.02.01. 10:11:34

@dolgozni kék:
Akkor Neked sem kell mostanában iroda. Egyébként is. mi a sz*rnak kéne? Egy laptop, meg egy mobil, oszt jónapot, a főnök (ha van) meg leköveti a forgalmadat egy távoli helyről.

The Ghost Wolf O1G · https://www.youtube.com/watch?v=5bCQIquRECA&feature=youtu.be&fbclid=IwAR3yDv-MfzwAS7CsmV5Msm_J6V6ieh 2012.02.01. 10:20:10

@Szputya: A Westend kettő látványterveiben pont egy nagy park szerepelt a TERÜLET Lehel út felöli oldalán, ami mögött lett volna a plaza és a lakóházak. Jól nézett ki a látványterv, kár, hogy a Demján nem akarja egyelőre megépíteni. Csak nincs törés közte és a Fidesz között?

dr. Bubó 2012.02.01. 11:13:56

@kigyurt álat: nincs igazad... ilyen értelemben az autóipar sem termelő munka... ugyebár mert ha pörög az "ipar" akkor van pénzük csak a polgároknak kocsit venni...

az IPAR szó számodra mit mond. nem akarok a doktorimmal felvágni, de szivesen elmagyarázom neked...

pl "ÉPÍTŐ" + "IPAR" az első tag is elgondolkodtató és teremtő munkára utal

akkor mégis szerinted mi a GAZDASÁG ? az valami elvont izé? annak nem része az ipar? csak a kapálás? vagy mégis mire gondolsz?

@Lord of Earth: nagyon aranyos romantikus, gázlámpa, lóvasút, macskakő...

nagyon jól haladunk már majdnem minden megvan...

@Lasombra: a legideálisabb ami el is terjedt a kettő kombinációja... amikor az elélyult ember "zártan van" azaz paraván mögött, és a "felállt" emberek azok meg már kommunikálásra nyitottak...

persze ehhez kultúra is kell... a magyar fecsegő-buta-lusta mentalitással tényleg lehet nagyon káros...

dr. Bubó 2012.02.01. 11:17:10

@dr.the_lonewolf: Demján kilóra megveszi a fidesznyikeket...

csak lexarja...

ad1) itthon a bürokrácia 10szer olyan mértékű (lassú stb), de legfőképp KISZÁMÍTHATATLAN...
azaz külhonban (lengyel, román szlovák stb) többet fejleszt... csak Futó maradt itthon NYALNI... mert ő nem élne meg normális környezetben (bedönt, lenyúl, felszámol, tönkretesz, becsap, átráz stb)... CIGÁNYKODNI csak itthon lehet

ad2) a gazdaságot a dr. Zorbánék TÖNKRE VERTÉK... rohatt szegények a zemberek... adó adó hátán.... max pár kés és riasztó bolt tud megélni...

szájhúzó kutya · http://szajhuzokutya.blog.hu 2012.02.01. 11:46:50

@~dá~: El, azon jól is szórakoztam:D
Üresek a plázák, de a bérletidíjak még mindíg irreálisak! Nekünk pl ékszer nagykerünk van. Volt plázás kisker (westend), a bérleti díj és az alkalmazottak kifizetése után havi -120 és +70 között hozott... Egy év próba idő után be is zártuk, nem volt full bukó, de értelme sok nem volt!

Szputya 2012.02.01. 12:33:13

@dr.the_lonewolf: Tényleg jók a látványtervek, bár nekem túl "modern", és én nem ilyen parkra gondoltam, hanem liget-szerűre...Persze dr.Bubó válasza - ha stílusában nem is tetszik - tartalmaz olyan kérdéseket, amelyek nekem is eszembe jutnak a parkosítással kapcsolatban...

cso zsi 2012.02.01. 16:35:54

@BpDili: Most viszont nincs termelő üzem a fővárosban. Ha a tanult szakmámban kéne* megélnem, akkor annyit kellene kifele utaznom a városból, mint egy agglomerációsnak befelé.

*nem fogok, mert a bérként felkínált összegből levonva a közlekedés, és az étkezés díját, nem lenne elég rezsire.

aulisho777 2012.02.01. 17:08:37

Én azért remélem, hogy a KÖKI mintájára leginkább közlekedési csomópontok fejlesztéséhez kapcsolódva lehet majd újabb egységeket megnyitni. Tudom, hogy a KÖKI projekt sem tökéletes, de ebből a szempontból sokkal jobb, mint a közlekedési kapcsolat nélküli Aréna...
Etele tér, Rákosrendező,Mexikói út, Soroksári út... Lenne itt azért ötlet.

ninimimi 2012.02.01. 17:50:29

Sicc 2012.01.31. 23:13:30
"Nem kell pláza."

Nem hát! Állami áruház kell neked, meg 3 forintos kenyér és tej (a 800 forintos fizetéshez), meg sorállás az "éppen elfogyott" húsért, amit a hatalmát élvező "kedves" árukiadó, azaz "kereskedő" oszt neked.
Az éppen üzemelő "Andrássy út 60." közelében...

dr. Bubó 2012.02.01. 18:40:38

@ninimimi: ja ja

nem lesz gond nem sokára 3,60 lesz egy kiló kenyér újra...

álamcsődnél elmúlik a forint és 3,60 eurért veheted...

retrokormány van...

BpDili 2012.02.02. 09:55:35

@cso zsi:
Nem értem miről beszélsz van 3 millió m2 új iroda. Ez testvérek között is 500 ezer irodai munkahelyet jelent. Ehhez add hozzá a az államigazgatás régi területét. Szerinted van ennyi munkahely? Mert szerintem nincs.

cso zsi 2012.02.02. 11:38:26

@BpDili: Nem értem, hogy mit nem értesz. Szerintem ugyanarról beszélünk. Hemzsegnek az irodaházak, állítólag 25%-os kihasználatlansággal.
Ezenkívül még tömve a munkanélküli hivatal olyanokkal, akiknek a munkahelyét egyszerűen lebontották, és most irodaház van helyette.
Egy textilmunkásból, vagy pékből nem lesz irodista. De lehetne sorolni.
Kb. 80-100 termelő üzembe voltam bejáratos A Váci úton, és környékén.
Ezek már nincsenek.

BpDili 2012.02.02. 12:57:14

@cso zsi:
Az te történeted a cikkhez tartozó időszakhoz képest régi. A roszdaövezethez tartozó gyárakat kb 1985-ben kellett volna felszámolni, mert körülbelül akkor volt az értékük 0-n. Utána már csak a veszteséget növelték. Itt 2000 utáni dolgokról volt szó. Egyébként igazad van. Elveszett 1 millió munkahely Magyaroszágról.

bordat 2012.02.02. 16:42:37

Pláza kinek és minek?? A sok szar gagyi árut szemetet ide hozzák a hülye Magyar meg megveszi. Na nem ez elég, én be is zárnám nemeiket.3˛60-ÉR mit kapsz??egy slukk levegőt?