Irodapiac posting
Mar regota szerettem volna egy jo valsag postingot gyartani, de a sok urban posting lefarasztotta az agyamat, kellett egy par rekreacios posting pihenesskepp, igy csinaltam par foci postingot.
De ez az iroda posting megint elohozta a valsag file-t az agyamba:

“A modern budapesti bérirodaállomány 2009. első negyedéve végére megközelítette a 2 150 000 nm-t. 48 429 nm új irodaterület került átadásra, miközben 64 867 nm irodaterület talált bérlőre. Ez utóbbi az előző negyedév rekord bérbeadási adataihoz képest alacsonyabb volumen, azonban a negyedév során újonnan piacra kerülő irodaterületeknél még mindig nagyobb volumen, melynek köszönhetően az kihasználatlansági ráta 31 bázisponttal, 16,5%-ra csökkent.:”

A valsag egyik legfontosabb jellemzoje, mindegyik mas. Nincs ket egyforma valsag.
Eddig azt irtam, a valsag mindig valamilyne kapacitas visszavagas, kinalat csokkenes, elbocsajtas, de a posting hatasara probaltam rahuzni ezt torvenyt az iroda marketra, es maris megdolt ez az elmelet. Van olyan valsag is amely nem jar kinalat visszavagassal.
Megis hogy mukodik, irjuk le a tojas peldaval, a Gyermelyi tesztagyartok sitejarol.
Ezek azert kezdtek el tesztat gyartani mert tojastermelessel foglalkoztak, ami nagyon bizonytalan kenyer volt. Igy irjak, egyszer volt rajta profit egyszer nem. Egyszer magas volt a tojas ara, ekkor volt profit, egyszer alacsony, ekkor volt veszteseg, mindig hullamzott.
Inkabb csinaljunk tesztat.
A tojastermelo nem tudja mennyi a tojas kinalat es mennyi a fogyasztas. Pl. egy TSZ-ben van ezer tojo, nyomjak a tojast, van szep profit, es jon a hir, hogy a szomszed serteshizlalda bezart, a tulaj arulja az epuletet. Addig torik a fejuket, amig elhatarozzak, tojast fognak termelni, mert jol megy az uzlet. Beruhaznak, megduplazzak a tojastermelest. No a kinalat, a kereslet meg nem, a tojasfogyasztas evek ota darabra azonos Maon. Par honap mulva egy masik termelo duplazta meg a termeleset, addig addig, amig 1-2 termelo, hirtelen, nem tudta eladni a termelt tojast. A tyukok meg csak nyomtak tovabb. Raktarozas draga es limitalt. Mit lehet tenni, felhivtak a felvasarlot, 10% arengedmeny! csak vigye. All right, de igy egy masik termelo nem tudta eladni a tojast, felhivta a felvasarlot, 5% engedmeny, mire a felvasarlo, mar 10%- arengedmeny is keves. All right, 85% jobb mint semmi, itt az ajanlat, 15% arengedmeny. Es igy tovabb, elkezdodik egy alalicitalas.
Minden areses egy alalicitalasok sorozata, minden tultermelesi market segmens valsag eseten, ido kell amig vegiggyuruzik, a mai gyors kommunikacional ez neha par nap, regebben a fax elott, ez par honap is lehetett.
Tehat lemegy a tojas ar de meddig? Joval a koltsegek ala, mert jobb 30%-veszteseggel eladni, mint 100% veszteseggel kidobni. Elkezdodik a kick out, a veszteseges eladas, egy darabig mindenki tartja a tyukokat, majd egyszerre csak egy jo csomo termelo felveszi a telefont, es vagohidra kuldi a tyukokat. Valsag tort ki, sok tojastermelo bezar. Az arak meg ugyanugy elkezdenek felmenni. Most a Vevo telefonal: megrendelek 10 ezer tojast! Elado: sajnos mar eladtam a jovo havit is, nem tudok szallitani. Vevo: OK, legyen 10% premium az aron! Es az arak elindulnak felfele.
Igy jatszodik le egy market szegmens ciklus. Termek eseten, de minden termek mas, memoria chip ar, supply, fogyasztas, az egesz vilagon ugyanaz, tojasarak a szallitastol meg jo eg tudja meg mittol fuggenek, es regionkent valtoznak.

Szoval elkezdjuk csoportokba szedni a valsagot.
Egesz vilagot erinto es egesz gazdasagot erinto valsag
Csak egy regiora ervenyes, de egesz gazdasagot erinto valsag
Egesz vilagot erinto de csak egyetlen marketszegmensre ervenyes valsag. Pl hard disk valsag volt egy joi par.
Csak egy regiot eritno es csak egy market segmenset erinto valsag pl magyar tojasvalsag.

Ez eddig 4 vary. De lehet csoportositani maskepp is, pl. service szektor product szektor, minden market segment valsag mas. Sokszor osszekeveredik a ketto, meg nem indul el az arverseny, de mar megall az arnovekedes, es akkor pont jon egy general valsag, ami inditja a market segmens valsagot.

Az irodapiac erdekes mert a felesleges kapacitas fentartasa aranylag olcso, es foleg nem kivan labor fizetest. Azaz ha sok az iroda, akkor van 30-40% uresedes, de ennek a fentartasa, aranylag keves kis labor koltseggel meguszhato, mert a maradek 60% fen tudja tartani az iroda managert.
Los Angelesben vannak nagy torony irodahazak, amelyek jo ha 20% OR-al mukodnek.

Az iroda piac ma mar nem ugy mukodik mint a tojaspiac, joval intelligensebb! Nagyobb tudas van alkalmazva, a befektetok alaposan atnezik a piacot mielott beruhaznak egy irodaba.
Nagyon jo eset pelda, a regi gazd valasagok eloidezoje a piaci informaciok hianya, a gyenge kommunikacio!
MA a befekteto nezi a OR (Occupancy rate, foglaltsag) ami 16%. Utana megnezi, hogyan mukodott az iroda piac, az elmult 10 evben. Minden evben nott, 2-7%-al! OK, ez elbir egy befektetest! Felepul az iroda, NO a kinalat a piacon. De a kereslet is no.
Es itt kell bevezetni egy masik tenyezot, a novekedes sebesseget. A kinalatnak is meg a keresletnek is. A ketto ritkan egyforma.
HA a kinalat novekedes sebessege kisebb mint a kereslet novekedes sebessege, akkor nonek az m2 arak
Az IRODA nem szallithato, sot nem is egy regiora ervenyes, csak egy varosra! Tehat minden varos, mindig kulonbozik. Egyikben eppen valsag van a masikban eppen prosperitas.
Forditva pedig csokkennek. De mindig van ures iroda, az arak ilyenkor altalaban nem valtoznak, Bp-n mar evek ota 7-10 Euro egy m2, lokaciotol fuggoen.
Tehat a befekteto mar nem nyomja mint suket az ajtot, mint regen, hanem mielott elkezd egy iroda epitesbe megnezi az OR-t, az elozo tiz ev ar-mukodest, es a napi arat. 16%, ar OK, benyom 30 ezer m2 irodat a piacra. 3 ev mulva! Mert ennyi kell egy nagy iroda felepitesehez. Ugyhogy ez nem tojas.
Ez a 30 ezer m2, a 2.5 millio m2, hany szazaleka is? Mar megint elvitte valaki a kalkulatorom az asztalrol, igy legyen 25 ezer m2 az uj irodahaz, igy pont 1%-al nyomja meg a kinalatot. Elfelejtettuk, hogy a befektetes elott korulnezett, hogy mennyi uj iroda epul a varosban es mennyit terveznek epiteni. Mar ez az info is rendelkezesre all.
Na persze a teljes iroda piachoz hozza kell adni, a nem rent, hanem tulajdon iroda helyeket is, igy mar a 25K, csak fel szazalek, vagy annyi se.
Tehat bejon a hirdetes, office for rent, piacra kerul 25ezer m2 iroda, az OR vagy ures iroda rate, a 16.2347%-rol felmegy 16.4567%-ra, fillerre ki van szamolva minden, Internet, kalkulatorok, jol kepzett emberek, eredmenye: jo piaci operacio.
Na bejon egy kis kereslet lassulas, felmegy az Negative OR-20%-ra, no big deal, a kovetkezo befekteto jon, nezi a 20%-t, nem tunik tul jonak, ez nem egy jo hely befektetni, most es itt, keresunk egy masik varost.
Azaz ma a befektetok a novekedes sebesseget is nezik, nem elegszenek meg, hogy csak no vagy csokken a piac. Ha tul kicsi az OR, akkor csokkennek az iroda epitesek, megvarjak amig kozelebb megy a kereslet a kinaltahoz, es csak akkor lepnek a piacra ha jonak talaljak az aranyt es a sebessegeket. Sok grafikon vizsgalat eloz meg egy egy iroda befektetest manapsag.

Az autoipar sem ugy mukodik mint regen, amikor nyomtak az arut a piacra mint suket az ajtot.
vagy mint a tojastermelo, Gorombolytapolcan, vaktaban. A management darabra es orara tudja a raktarkeszletet, az egesz vilagra, amint egy fel szazalekot valamelyik model tullepi a NE TOVABB limited, azonnal lejjeb veszik a gyartast. Egy muszakot hozzaadnak, vagy levesznek, mikor mi kell. Vad arversenyt, mint a tojasnal, meg nem is lattam az auto piacon.
De erdekes modon, lakas piacon mar lattam.

Vissza az iroda piacra, irodapiacon is lattam mind a kettot. Californian keresztul soport egy nagy valsag, ugy 1989-korul, ki kellene logikazni mikor is. A lakas arak orak alatt 30-40%-ot estek, az iroda-rent is esett, de nem tudom mennyit mert nem figyeltem a piacot.
Bp-n, amikor keresztulsoport a rendszervalto altalanos gazdasagi valsag, lakasarak azonnal zuhantak egy nagyot, majd szinte honapok alatt vissza, meg az evi statisztikaba se volt idejuk bekerulni, de irodarent arak alig valtoztak, mert akkora volt a hiany a nagyon kicsi piacon, azaz meg alig volt iroda rent market.
Mara a nagyvarosok iroda piacait nagy cegek uraljak, egy jol eloszlatott portfolioval, 10 -40 varosban is operalnak. Egyszer egyszer egy egy varosban a befektetes negativba csap at. Semmi baj, megy iroda tovabb 20-30%-al, majd felmegy magasra, a masik varosban meg le. Ezek a nagy cegek konnyen atmanagelik ezeket a hullamokat, nem kell oket felteni.
Ha sokaig nem megy egy iroda, egy-egy helyen akkor eladjak, atalakitjak lakassa, vagy lebontjak, epitenek helyere mast. Egy ket ceg kis ceg neha bent eg a valtozasban.

Nagy valsagnal, amikor nagy darab gazdasag bontodik le, pl. Bp. Az egesz Csepel bezart, nagyot esik az eletszinvonal, Bp-n.kb.30%-t, de kb. ugyanakkor Svedorszagban is esett 15%-t,
Mindket helyen nagy lakas ar eses volt. A legtobb nagy, altalanos valasagra igaz, hogy 15-40-os lakasardroppal jarnak. Telekarak megnagyobbat esnek, mert nem kezdodik uj epites.
Az biztos, hogy a nagy 1930-as vilagvalsag utorezgesei vegigszantottak a vilagon, es mint a vihar, minden teruleten kulombozo kepp viselkedtek. Sok adatok kellene osszegyujteni hogy lassuk a kepet. USA-ban kettot lattam, egyet Californiaban, egyet vagy 10 eve, de mindketto moderalt hullam volt. Ny-Eu-ban Sved valsag nagy volt, Kelet Europat ismerjuk, egesz region soport vegig, az NDK-ban pl. par honap volt szinte az egesz, mert a NSZK-sok kifizettek a szamlat, pl. az Opel atvette a Wartburgot, elbocsatasok nelkul ment tovabb egy az egyben az egesz, kis reorganizacio, par modern gep, dupla fizetesekkel.
Maon eleg nagyott utott a rendszervaltas, mostanaban gondolom vegig az egeszet, az biztos, hogy uj nagy rombolast okozo jelenseg lett felfedezve, amit a kettos PEG pofonja, cimmel illetunk.