Ez a számláló a poszt nézettségét mutatja. Mindenképp olvasd el ezt a posztot a részletekért.

~dá~: Átmenet

Most, hogy szépen végigsétáltunk a Tankcsapda körúton, lássuk milyen lakásokat kínálnak rajta. Általános szabályként elfogadhatjuk a zuglói ingatlanosok véleményét, hogy a Nagy Lajos Király útja közelében általában magasabbak a lakásárak a jó közlekedésnek köszönhetően, viszont magán az úton alacsonyabbak a nagy forgalom miatt. Hogy hogyan fog változni a nyolcad, még nem tudjuk (holnap megpróbálunk tippelgetni), de hogy milyen áron juthatunk lakáshoz, azt igen.

Új építésű nincs!

Hermina ResidenceLássuk először, hogy mit nem vehetünk ott. Bár a neten nagyon több helyen találni új építésűnek hirdetett lakásokat a Nagy Lajoson, rákattintva mindegyikről kiderült, hogy kamu (mint amilyen ez is). Utoljára a Hermina Residence épült itt (az Erzsébet királyné sarkán), de ma már abban is használt lakásokat árulnak. A honlapjukon ugyan kinn van még, hogy öt lakás eladó, de ott az is kinn van, hogy olyan mint egy hatcsillagos szálloda és a római Colosseum keresztezése (nem vicc!). Amúgy az épülettel valójában semmi baj nincs, egy rendes utcaképbe szépen belesimulhatna a maga félkörívével. Na persze, ha leszednék az óriásreklámokat a homlokzatáról. Tényleg, ezt hogy a fenébe engedélyezik? A cég honlapján még hirdetik is, hogy kibérelhető, pedig az építkezésnek régen vége!

Nagyobb bajok vannak viszont a másik félköríves, 158 lakásos saroktársasházzal az Egressy Parkkal - az Egressy kereszteződésben. Legfőbb probléma vele, hogy 2008 végén át kellett volna adni, jelenleg meg egy nagy gödör ásítozik a telken. Honlapjuk nem üzemel, az értékesítő bódén megadott telefonszám nem elérhető. Ingatlanos forrásainktól úgy tudjuk, most épp hezitálnak, hogy mi legyen belőle: lakóház vagy irodaház, esetleg valami kombináció. Ha minden igaz, pénze szerencsére senkinek nem ragadt benn - mármint a lakásvásárlók közül (de ha valaki máshogy tudja, ne fogja vissza magát!).

Az, hogy nincs egyáltalán új építésű lakás, persze csak hatásvadász újságírói fogás! Van hát! Nem is egy. Kettő! Az út Örs vezért tere felőli végén (10.) folyik az építkezés - de tényleg. A "vegyes rendeltetésű épület" valójában egy kis irodaház lesz, a tetején két lakással. És akkor most lássuk, mi a helyzet a használt piacon.

Kevés családi ház van, de az drága

Kezdjük nagyban: házakkal. Túlkínálat nincs, csak túlárazás. Oké, hogy Zugló egy jól csengő brand, de azért egy bizonytalan fejlesztésű, jövőjű viszont már most is elég nagy forgalmú úton nem biztos, hogy érdemes 70-80-160 (!) milliót kiadni egy lakóházért. Még akkor is, ha hátul zöld kertek vannak kialakítva, néhol a Bosnyák közelében is. De milyen lehet a "belső kétszintes" családi ház?


Panelból nem rossz a kínálat

Park és parkoló a panel előttAmikor azt olvassuk egy Tankcsapda körúton hirdetett panellakásnál, hogy "NEM LAKÓTELEPI!!!", akkor azt általában nyugodtan el is hihetjük. Ez még a tízemeleteseken is sokat dob, a négyszinteseket meg egészen barátságossá teszi. Főleg, hogy a panelek előtt fut a már említett parkos-fasoros-parkolós sáv. A zuglói panelek átlagos négyzetméterára 219 ezer forint az (ingatlan.com szerint). Itt ez nagyjából az alsó határt jelenti, a felsőt meg olyan 255 ezer - vagyis valamivel a zuglói átlag felett van, amit gondolom pl. a Füredi jelent. Az ár persze nagyban függ attól, merre néz a lakás és hány emeletes (4 vagy 10) hányadikán van. A fűtés zömmel táv-, de több egyedi mérésű házközponti is van. Ha nem húznak végig még két sávot a villamos panel felőli oldalán (márpedig egyelőre nem nagyon tervezik), akkor nem is rosszak a maguk nemében.

A tégla nagyon vegyes

Téglaépítésű rengetegféle van például egészen parasztházszerű megoldások a Bosnyák tér közvetlen közelében, a már emlegetett emberléptékű lakótelep, meg a csúsztatott zsalus kis telep ami tuti téglának van hirdetve. Amit még ne higgyünk el a hirdetésekben, az a nagypolgári kifejezés. Nagyon kellemes hely lehetett korábban is a Tankcsapda körút, de a nagypolgárok azok sem lakást, sem villát nem itt vettek maguknak. Ami nem jelenti azt, hogy ne lennének szép régi házak (igaz nem sok). Mindenesetre nagyon vegyes a felhozatal.
 

Persze, hogy valójában mennyit is érnek (fognak érni) ezek a lakások, az nagyban függ attól, hogy milyen változásokat hoz a nyolcadnak a jövő. A település- és ingatlanfejlesztési tervekről holnap írunk bővebben.

Tankcsapda körút:

1. Mi a helyzet mostanában a Nagy Lajos király útján?

2. Ingatlanpiaci körkép

3. Fejlesztési lehetőségek (jön)

4. Feliratok a Nagy Lajoson (jön)

 

Az Urbanista elköltözött! Ha nem akarsz lemaradni a friss posztokról, katt ide:

Címkék: budapest ingatlanpiac xiv. ker nagy lajos király útja herminamező

A bejegyzés trackback címe:

http://urbanista.blog.hu/api/trackback/id/tr21875459

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a Felhasználási feltételekben.

Rwindx 2009.01.13. 20:25:54

Én egyszer jópár éve az egyik mellette levő (talán Kalapács) utcában megnéztem egy albit, egetverően öreg és ronda lakás, régi bútorokkal volt meglehetősen drágán: 80/hó + rezsi. Enyhén szólva nem érte meg. Szóval érdekesen gondolják arra az idősebb ingatlanok értékét. Ugyanennyiért végülis találtam egy majdnem tökéleteset az V. kerben az Astoria közelében.

Egyébként mégha közvetlenül a Nagy Lajost nem is tépi szét az építkezési láz, a Bosnyák tér közelében, a Nagy Lajost övező utcákban elég sok társasház épitkezés van és volt. Kövér L. u, Angol u., Telepes u, Szugló u stb.

rincewind 2009.01.13. 20:50:27

A hermina residence-nél kis rejtett fekete humort vélek felfedezni a szlogenben: "belső kert, egy ugrás".

Comandante en Jefe · http://local.blog.hu/ 2009.01.13. 20:50:53

Abból a kellemes fás-földutas parkolóból előbb-utóbb közút lesz. Mármint remélhetőleg, ha nem fúrják meg azok az ottlakók, akiknek a születésekor is 30 éve tervben volt a szélesítés, á lá Hamzsabégi...

sa_ttila2 2009.01.13. 21:46:00

comandante, remélj a saját ablakod alá 4sávost...

egyébként, mutassa már meg valaki vmelyik fotón, hogy mit hívtok csúsztatott zsalusnak, lécci.

OkoskaTo:rp 2009.01.13. 22:05:12

sa_ttila2: A csúszózsalu az a beton, ami nem panel. :-) Itt látszik az elv: www.archiweb.hu/portal/images/stories/Epitomester/em2008/atlas.pdf
Csinálnak egy, az alaprajznak megfelelő, csőszerű zsaluzatot, telenyomják betonnal, és szilárdulás után feljebb húzzák (azaz a zsalu feljebb csúszik). A következő adag betonnak az előző réteg lesz alulról a zsaluja. És így tovább.

A Hermina óriásreklámját meg persze nem engedélyezik, de a bírság elhanyagolható a bevételhez képest. Az ott lakók meg csak szopjanak, hogy egy ilyen háló eltakarja a fényt és a kilátást.

lancser 2009.01.13. 22:29:41

az "az út északi végen egy 2007-ben épült ház" sem 2007-es, mert mióta a hármas vilivel járok a gyárba a Nagy Lajoson (2006), azóta ottvan, és amúgyis két világháború közöttinek néz ki (laikus sacc/kb). Inkább ráépítés+tetőtérbeépítésnek tűnik, és szemeztem már a hirdetés első képén látható az erkéllyel :)

amúgy a négy sáv tényleg halál lenne, ígyis rettenet behallatszódik a forgalom a gyárba, a több évtizedes terveket meg felül lehet vizsgálni (4-es metrónál sem tették meg...).

így igazi ez a romantikusan lepusztult körút, nagyon jó infrastruktúrával (kocsma, kajálda, bolt bőven akad). Az a baj, hogy néha egy-egy ház számít "foghíjnak" (Egressy-Szugló között)

_Neville · http://magyarkodo.blog.hu 2009.01.14. 00:11:43

Csak tudnám mit esznek sokat ezekben az új építésű borzadályokban. Ronda, jellegtene ócskavasok a többségében. Hild, Pollack, Alpár, és a többiek főbelőnék magukat, ha látnák miket művelnek itt építészet címén!

Androsz 2009.01.14. 01:53:29

Azt természetesen hajlandó vagyok belátni, hogy ha kiépítenék kétszer két sávosra, akkor sok házhoz közelebb kerülne az út, és lehet, hogy a forgalom is megnőne. Én nem a körút mellett lakom, így én csak az empátiámat adhatom. De azért az is megfontolható, hogy mivel a vasúton kívül nagyjából ez az egyetlen hosszú út, így is erre jár az a rengeteg szerencsétlen, akit erre kényszerít a sorsa, vagyis nem biztos, hogy a forgalomnövekedés arányos lenne. Ráadásul most nem haladnak a kocsik, hanem csak zötykölődnek, toporognak, mivel ez a háborús környezetnek is beillő útfelület a maga keresztmetszetével és buszjáratával ennyit tesz lehetővé. És persze Pestnek ez a negyedik körútja, ez a vaddisznócsapásnyi út, szerintem nagyon szükség lenne már egy valamivel tágasabb kerülőútra. A hely majdnem végig megvan még mindig, csodálatos módon, nem is értem, hogy miért nem kezdtek hozzá az építéshez addig, amíg még volt rá valamicske pénz. Mert hogy most egy ideig már nem nagyon lesz, az nem titok.

Androsz 2009.01.14. 01:56:15

Úgy értettem, hogy a vasút vonalától kifelé nézve... A töltés keleti övezetében... A zuglói vasút és a körvasút között... A nyúlon túl.

sa_ttila2 2009.01.14. 08:23:46

csúszózsalu:
köszi, már látom.
a technológia világos volt, építészeket is kérdeztem már, csak a konkrét háztípust nem tudtam..
vidéken ezt salakblokkosnak hívják... vagy az csak egy ugyanilyen kinézetű, de más technológiával épült ház? az olyasmi volt, hogy a fő falak valami szürke panelszerű anyagból voltak, betonnál leheletnyivel puhább, a közfalak meg téglából. és az egész vakolva...

OkoskaTo:rp 2009.01.14. 08:54:46

Androsz: Negyedik körútnak nem a Nagy Lajost és folytatását szánják, hanem a már 1910-ben felmerült körvasútsorit (aka. Munkás körút). Ez vezetne rá pl. az Aquincumi hídra, a vasút XV. kerületi felén. Mikor éppen miért áll ez a projekt, most épp a XV. kerületiek igyekeznek keresztbe feküdni neki, pl. az M3-as csomópontjához szükséges kisajátítások miatt. (www.bpxv.hu/phpbb2/viewtopic.php?t=419)

sa_ttila2: A salakblokk tök más. Anyagában is (salakbeton, azért puhább, mert a salak üreges, ellentétben a sima beton kavicsaival) és nem a helyszínen zsaluba öntött, hanem blokkból rakott. Létezik öntött salakbeton is, de csúszózsalus salakbetonról nem hallottam.

ljubityel 2009.01.14. 09:18:48

@OkoskaTo:rp:
Valami félreértés lehet a szakkifejezés használatában! Ha jól sejtem, az a néhány 10-11 emeletes épület, amit a cikk is említ, az un. alagútzsalus technológiával épült. A csúszózsalut, az esetek túlnyomó többségében, födém nélküli, csőszerű tornyok építéséhez alkalmazzák, mint ahogy a példákon is látszik. Lakó és középületek esetében a lift, lépcsőház tornyok lehetnek ilyenek, amelyek az épület építés közbeni merevségét is hivatottak biztosítani.
A lakásépítésben a különböző alagútzsalus technológiák játszottak jelentősebb szerepet a '70-es évektől kezdődően.
Sajnos a lakáspiac árai túlárazottak. Ui. rengeteg az eladatlan lakás. Az ezekben álló pénz utáni elvárt hozamot pedig folyamatosan rápakolják az árakra. Részben ez a technika vezetett a jelenlegi válság kirobbanását okozó ingatlanválsághoz. A pénzpiac, az alapkezelők hajlamosak az ingatlant is a pénztőkéhez hasonló módon kezelni. Nincsenek tekintettel a jelentős diferenciákra. Ugyan olyanok a hozamelvárások, mintha pénz lenne, pedig nem az!

Comandante en Jefe · http://local.blog.hu/ 2009.01.14. 15:56:59

"sa_ttila2 2009.01.13. 21:46:00
comandante, remélj a saját ablakod alá 4sávost..."

Remélhetek, de nem lesz.

A négysávosok nem egyik napról a másikra keletkeznek ugyanis. A Nagy Lajos pl. nem véletlenül van úgy kiszabályozva, ahogy - hanem mert már legalább 50 éve tervezik a fejlesztését.

Amikor valaki költözik, nem árt, ha tisztába jön a kinézett ingatlan környékén a városrendezési tervekkel.
Ezek úgy-ahogy be is vannak árazva. Egyáltalán nem okés, hogy ilyenkor a helyiek pampogása egy egész várost tarthat sakkban...

Comandante en Jefe · http://local.blog.hu/ 2009.01.14. 16:00:16

OkoskaTo:rp 2009.01.14. 08:54:46
"Androsz: Negyedik körútnak nem a Nagy Lajost és folytatását szánják, hanem a már 1910-ben felmerült körvasútsorit (aka. Munkás körút)."

Ettől függetlenül a hosszú távú tervek szerint a Nagy Lajos szélesedne, meghosszabbodna Rákosrendező fölött a Szegedi útig.

Vaandor 2009.01.14. 16:04:01

Csúszózsalu egyébként a Megyeri híd, ahol a nagy pilonok ferde szárait ferde csúszózsaluk építették (amíg fent össze nem értek).

A salakblokk meg pont hogy a panelhez áll közelebb, nem? (Csak könnyebb?)

Ariadne12 2009.01.19. 13:56:54

Ja, Hermina Bau. Egyszer néztünk ki egy lakást az egyik kisebb projektjükben, és elkértük a mintaszerződést. Elolvastam, állam leesett, majd apró darabokra tépve kukába iktattam. Olyan szinten kedvezőtlen és kockázatos volt az egész a vevőre nézve, hogy épeszű ember ilyet alá nem ír. Aki saját maga által fizetett ügyvéd nélkül kezd lakásvásárlásba, azt nem tudom sajnos az épeszű kategóriába sorolni, éppen az ilyenek miatt.

Hátborzongató a tudat, hogy sokan habozás nélkül aláírták azt a szerződést, amiben persze nem a Hermina Bau hanem a frissen alapított projektcég vállalja a jótállást (=mihelyst felépül, nincs kin behajtani), az építtető cég által felvett banki hitel jelzáloga ott figyel az ember tulajdoni hányadán (ha bebukik az építkezés, akkor ottmarad), meg 120 napig kötbérmentesen késhet az átadással, utána is elenyésző mértékű a kötbér, és hasonlók.

Nem kis hibák voltak benne, hanem teljességgel elfogadhatatlan volt vevőként, és úgy voltam vele, hogy nem vagyok hajlandó még csak szóbaállni vagy egyezkedni sem olyan céggel, amelyik ennyire hülyének nézi a saját vevőit.

Azóta van egy helyes kis használt lakásunk, felújítva. :)